不難看出，《實施細則》所強調“實際支付”精神貫穿始終，因此，該原則可以稱之為“無冕之王”。

        合法有效的憑證

【案例】設計單位在房地產項目所在地代開發票

        山西高山房地產公司與江蘇綠源廣告設計公司簽訂項目設計合同（雙方均是一般納稅人），合同總價款80萬元。設計方案經雙方確認后，根據合同約定，綠源廣告設計公司應事先提供等額發票，隨后高山公司根據發票進行請款程序，支付設計款項。綠源廣告設計公司為及時拿到設計款，在高山房地產公司機構所在地稅務機關申請代開了增值稅發票，且加蓋了設計單位的業務印章。高山房地產接受該發票，稅前扣除是否存在風險？

分析：江蘇綠源廣告設計公司涉及跨地區提供應稅勞務。

        根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規定，固定業戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。所以，江蘇綠源廣告設計公司于房地產項目所在地代開發票，與政策規定不符。

        另外，根據《關于做好增值稅發票使用宣傳輔導有關工作的通知》（稅總貨便函[2017]127號）規定，納稅人代開增值稅專用發票，需加蓋本單位的發票專用章(為其他個人代開的特殊情況除外)。所以，江蘇綠源廣告設計公司加蓋業務印章，同樣存在違規操作。

        因此，受票人房地產公司接受該發票，存在稅前不予抵扣的風險。

【合法有效的憑證】

簡單分為以下幾類：

①、發票。簡單理解為稅務機關監制的各類憑證，如：增值稅專用發票、增值稅普通發票、電費單、話費單、超市購物發票、餐飲住宿費發票等。在此要明確：發票從增值稅的角度講，是非常有必要的，因為增值稅專用發票，可以實現增值稅的逐環節抵扣、逐環節傳遞的特點；對于其他的發票，僅僅是承載經濟業務的載體而已，沒有傳說的中的那么神秘與重要。

②、自制憑證?？梢栽谄髽I所得稅稅前扣除的財產損失清單、工資表、折舊表、財務分割單、廣告費分攤協議、差旅費報銷單、車補、電話補貼、誤餐補助等。

③、相關部門的票據。稅務機關出具的完稅憑證、國土部門出具的土地出讓金、工會經費票據、社保費單據、行政部門罰款單等、捐贈票據、醫療收費票據等。

④、其他憑證。商業銀行出具的《利息單》、法院的判決書裁定書等、違約金收據、拆遷補償費收據、境外的發票、賠償費收據等。

關于法院判決書的是否作為合法有效的憑證，以后再表，在此不予贅述。

        從土地增值稅扣除的角度來講，合法有效的憑證要與其他的扣除原則結合起來考慮。如：房地產企業“預付賬款”出現余額，一般是與乙方進行了工程進度結算支付了工程款，但是乙方沒有給甲方開具發票形成的。類似這種業務，盡管符合“實際發生”的原則，但是沒有“合法有效的憑證”，也不予在計算土地增值稅的時候扣除。

準確合理分攤：

        準確合理分攤，其實質是“配比原則”的延續。即：收入與扣除項目一一對應。但是，在實際的業務當中，部分費用很難做到“準確合理分攤”。比如利息費用：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額?！痹撐募鞔_：財務費用扣除的條件之一就是“按轉讓房地產項目計算分攤”。

        其他部分省市對此做了專門規定，如：《廣州市地方稅務局關于印發2013年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號）文件規定：

        財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

“能夠按轉讓房地產項目計算分攤”按照以下順序確定：

（一）能夠按照轉讓房地產項目準確分攤。準確分攤是指以該房地產項目名義取得的金融機構資金，直接全部用于該項目的開發。該部分資金從取得到歸還的流向清晰，沒有和自有資金、企業間拆借資金等其他資金發生混合。

（二）能夠按照轉讓房地產項目合理分攤。合理分攤是指在一個獨立企業法人范圍內，可以合理方法對從金融機構取得并實際用于廣州市范圍內開發項目的項目開發貸款資金在不同開發項目之間進行分攤。合理方法是指按照不同的開發項目占用上述項目開發貸款金額和時間（即是積數）進行合理分配。

 

        房地產企業如果同時有多個項目，各個項目在多地開發，但是僅設置了一個“工程部”，在這種情況下，“開發成本---開發間接費”發生的金額就必須在各個項目之間進行“準確合理分攤”，但現實的經濟業務千差萬別，很難做到費用和項目之間“一一對應”。如何辦理呢？ 《廣州市地方稅務局關于印發土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知》（穗地稅函[2012]198號）規定：“開發間接費用與開發費用中的管理費用應按照有關企業會計準則或企業會計制度的規定區分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產開發費用，按規定的比例計算扣除?！庇纱丝梢?，“準確合理分攤”原則的重要性。