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這幾天，無論是財經網站還是朋友圈，關于房地產的新聞幾乎都被萬科的“活下去”所淹沒，其他行業的一個朋友還專門跑過來問我，你們房地產這幾天是在開追悼會嗎？

不得不說，這次萬科郁亮提出的“生存論”對市場預期造成的影響，相對08年王石提出“拐點論”有過之無不及，現在行里行外人都跟著悲觀到了極點。

其實在萬科高喊“活下去”的同時，有一條更為重要的新聞被大家忽略了，這個就是在家居行業高峰論壇上，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵的一段講話。

會上，李鐵語重心長地說，現在要做的并不是打壓房地產企業，而是要加快戶籍制度、土地制度和行政管理體制的改革。中國的城鎮化還有巨大的潛力，現階段城市建設和房地產發展應重點解決住房改善問題，而在未來，中國將有5億人要解決住房問題。

那么問題來了，根據國家數據統計局公布數據，2017年中國的人均居住面積已經達到了40.8平米，而李鐵說未來還有5億人的住房問題亟待解決，這不是嚴重矛盾嗎？

其實，國家統計局和李鐵說的都沒錯，歸根結底是中國城市化下充分的人口流動產生了新的住房需求。這5億人口中，一部分是當前的存量市民化人口，2.87億在城市務工的農民工；另一部分是未來新增的城鎮化人口，常住人口的城鎮化率，如果以每年1個百分點增長，到2030年，常住城鎮人口約10億，新增約2億。

人口加速流動不單會產生新的住房需求，還會造成城市格局、產業格局的巨大變遷，而在變遷背后就是人口居住問題和城市房價形成的重要因素。那么未來人口流動方向是什么？現在的房價居高不下的根本原因是什么？未來哪些城市的房價還會迎來下一個高峰？這就是我們今天要探討的主題。

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人口一直被視為走向財富的終極密碼。

國家層面講，掌握人口財富是角逐國際地位的重要方法。例如美國依靠對財富安全的控制，掌握著世界富人和精英的流動方向，從而在國際常年稱霸；中國在20世紀后則是依靠著龐大的人口勞動力取得世界第二大經濟體的位置。

個人層面講，掌握人口流動方向也是財富增值最好的機會，例如能及早地在一個有潛力的城市完成資產配置占據有利資源，通過人口流動帶來城市化紅利完成階層躍遷，這種例子在我們身邊比比皆是。

所以世界各國的學者對人口流動的研究一直是孜孜不倦。最早是1885年拉文斯坦提出的“遷移法則”，其后是博格提出的“推拉理論”，然后是劉易斯提出的“發展經濟學理論”和著名的“劉易斯拐點”…

其實在研究人口流動問題上，我認為中國社科院張車偉提出的“人口-經濟學分布平衡法則”是最符合實際，最自然的。

在長期，決定一國范圍內一個城市人口集聚規模的關鍵是城市經濟規模及該城市與本國其他地區的人均收入差距，即經濟-人口分布平衡。在完全市場競爭和同質性假設下，一個城市較高的人均收入將不斷吸引區外人口凈遷入，直至該城市人均收入與其他地區持平。

上面的話可以簡單翻譯為：哪個地方有錢賺，人就會往哪個地方集聚。大城市比中小城市和城鎮具有更大的集聚效應和規模效應，更節約土地和資源，更有活力和效率，這是幾百年來城市文明的勝利，也是城市化的基本規律。

世界各國根據這個天然人口流動法則，推波助瀾，紛紛制定了以大城市為核心的都市圈城市發展戰略，例如美國的紐約都市圈，日本的東京圈，韓國的首爾都市圈等等。

然而，重點來了。這次，作為復制能力超強的中國在城市發展戰略上卻一反常態，硬生生玩了個另類――控制大城市人口，主要發展中小城市和鄉鎮。

前段時間我去西部城市呼和浩特考察，發現一個很怪異的現象。呼和浩特作為一個產業經濟動力不足的省會城市，卻把鄉下的每個村子建設地出奇得好。

每個村子板房林立，通了柏油馬路，最重要的還建造了別致的涼亭，高大的戲臺，還有各式各樣的花卉盆栽，整個一副闊綽景象。

然而問題來了，在這些充滿現代化建設的小農村里總共住了不足50戶人家，年輕人幾乎都進了城市，80%的居住人口是老人，而且一大半老人腿腳不利索甚至無法走動。

這是一個違背常理的事情，按照正常的城市化進程，這些農村最終都會淪為空村，那么把無用的形象工程折成福利補貼給老人或者進城打拼的農村年輕人是不是更好一些？或者這些財政支出改為扶持中小企業發展呢？

當然不止是農村，根據清華大學建筑學院博導龍瀛的數據研究，2000年至2010年的10年間，中國600多個城市里面，大約180個城市，相當于超過全國四分之一的城市的人口正在流失，且在這張人口流失圖上，城市的名字還在不斷增加。

在人口流動的路上，人和資源在財政支出上的錯配還可以理解，但在土地資源上錯配就產生了很大的問題。

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我們回過頭來繼續研究人口流動。根據美國日本等國家的人口歷史遷移過程，大致可以總結為兩大階段。

第一階段，人口從農村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產業以加工貿易、中低端制造業和資源型產業為主有關。

第二階段，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線城市人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，集聚效應更加明顯，這可能跟產業向高端制造業和現代服務業升級，以及大都市圈學校、醫院等公共資源富集有關。

不難看出，目前的中國正處于人口遷移第二個階段。在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續集聚，地區之間的人口集聚態勢將分化明顯，而絕大多數三四線城市的人口將會出現不可逆的流失。

然而在著重發展中小城市的戰略方向上，這些年中國嚴格控制了一二線城市的土地供給，加大了三四線城市的土地供給，一二線人多地少，房子供不應求，三四線人少地多，供過于求，土地資源的嚴重錯配直接催生了兩個泡沫。

首先是一二線城市的房價泡沫，其次是三四線的庫存泡沫。而在過去的一年里，當局在兩個泡沫中選擇了去庫存，結果導致一二線房價泡沫繼續撐大，三四線的庫存泡沫轉變為房價泡沫。而對于三四線來說，庫存并未解決，只不過是從開發商手中轉移到了個人或家庭手中而已。

這就解釋了為什么中國未走入發達國家行列，而一二三四線城市的房價水平均已比肩甚至超越了發達國家水平，北上廣深四個一線城市的房地產總市值甚至可以買下整個美國。

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從城鎮化進程看，中國當前更接近1974年前后的日本，2016年中國城鎮化率為57.35%，還具有一定的潛力，這和1974年前后的日本更類似。1990年日本城鎮化率已經達到了77.4%，1970年是75%，1960年是63.3%，高于當今中國，顯然城鎮化是未來支撐中國房地產的重要變量。

李鐵所說的5億人的購房需求是真實存在的，而且會在一二線城市，都市圈集中爆發。有意思的，這次李鐵承認了自己的錯誤，認為戶籍制度和土地錯配是未來最應該解決的問題，這個我在之前的文章《大炮與李鐵的激辯》里也講述過。

前幾天有讀者在研習社留言說，為什么我們西安人均收入才4000塊錢，而房價已經飆到了1萬2？

現在按照人口流動原理思考，你應該就清晰了很多。因為一個城市的房價不是由當地居民收入決定的，而是由經濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應能力等決定的，而2018年西安通過人才落戶引進多少人口，想必在西安生活的人心里都清楚的狠。未來的中國人口流動方向上，四大一線城市會繼續維持人口流入，中部二線城市會反超東部城市進行第二階段人口加速，大灣區、長三角、京津冀、川渝、關中、長江中游等都市圈都會加速建立起來，呈現出中國城市的新格局。

現在的市場行情明顯進入了下跌通道，但大家不要嚴重悲觀，因為風險是漲上去的，機會是降出來的，現在的當務之急是做好房產知識儲備和市場一起冬眠，在冬季找到自己所在城市的價值洼地，等到房價進入谷底區間主動出擊，而不是天天夜觀星象，堅持看空還是看多，抱怨事與愿違人生無常，那些不重要，重要的是趨勢。

你是不是這5億人中的一員，又該如何把握住人口流動帶來的財富紅利，是你接下來所要面對的問題。而我，將會把這些一個一個寫下來。