（原標題：時代觀察：中華企業出售資產 中小房企過冬不易）

時代商學院地產研究員  鄭琳

2019年，繼*ST海馬出售房產之后，行業里頻現地產項目被轉讓出售的熱潮。6月18日，中華企業（600675.SH）發布公告稱，該公司通過上海聯交所出讓控股子公司上海地產古北安亭置業有限公司（以下簡稱“安亭置業”）70%股權，但截至公告期屆滿，仍未征集到意向受讓方。

時代商學院認為，優質的項目會得到購買者更多的青睞，而相對來說資產狀況一般甚至存在瑕疵的項目，在交易市場不免易受冷落，而且隨著房地產市場上出售資產的熱潮涌現，這種現象或許僅是一個縮影。

出售瑕疵資產致使無人接手

圖 安亭置業面臨的法律訴訟和行政處罰情況

來源：天眼查，時代商學院整理

據公開資料顯示，安亭置業的主營范圍為房地產開發經營、建筑工程、物業管理、五金交電、裝飾裝修材料和建材的銷售等。2017年度利潤為4340萬元，營業收入為11.98億元；截至2018年11月30日，公司所有者權益為3.49億元。值得注意的是，安亭置業近幾年面臨的法律訴訟不斷，大多是涉及商品房銷售合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、房屋買賣合同糾紛和金融借款合同糾紛等，甚至還受到過有關行政部門的處罰，如圖所示。

時代商學院認為，出售的資產可能由于價格昂貴，性價比不高或者標的公司自身經營風險，盈利能力不佳等原因導致無人接手?；蛟S由于中華企業出售的標的公司存在法律訴訟和行政處罰等瑕疵問題，最終陷入無人接手的困境。

因此，依賴出售資產來改善企業經營狀況也并不是一帆風順的，企業沒有競爭力，在交易市場不免受到些許冷落，但就算項目本身沒有瑕疵問題，可能也不會盡快出手。因為隨著宏觀調控的不斷深入和金融融資環境的進一步收緊，房企發生并購重組的案例正在逐步增加。

房企密集轉讓資產或將成為行業常態

中華企業成立于1954年4月，是上海解放后經政務院（國務院）批準設立專業從事房地產開發經營的國有企業。據國資委研究中心研究員周麗莎透露，今年年初，國資委對央企的負債率要求有所調整，包括對房地產、煤炭、有色金屬等去產能的產業，都做了負債要求，對前期負債偏高的企業會重點管控，例如中航工業就已明確提出要剝離房地產業務。在部分央企退出房地產領域的背景下，可能由于國資委的去負債要求以及企業自身經營調整的原因，迫使中華企業出售部分項目資產來回籠資金。

另外，中小企業面臨融資難的現象也持續發酵，因而不得不通過股權轉讓來改善企業的現金流狀況?；浱┕煞菥褪且粋€例子。此前，粵泰股份（600393.SH）發布公告表示，為了緩解公司流動性緊張及償還到期債務，公司向世茂房地產（00813.HK）出售部分項目資產，交易總對價約63.97億元。

隨著房地產行業的集中度不斷提高，企業并購重組或將成為行業里的常態。據不完全統計，5月份以來，共有20多家房企進行房地產項目股權轉讓(包括正式披露和預披露項目)。時代商學院認為，房企頻頻出售項目資產的背后，一方面，房企迫于樓市“房住不炒”調控的壓力，欲通過剝離不良資產來實現資產結構的優化；另一方面，部分房企面臨現金流緊張以及巨額的償債壓力，欲通過出售資產來快速回籠資金。

剝離不良資產或許是房企出于股權轉讓的部分原因。此前，華僑城曾轉讓一度出讓高負債的豐臺地王項目。據報道，該項目公司資產總計95.56億元，而負債竟高達98.32億元；首創置業曾出售四川首創遠大公司的100%股權，該項目總資產5.77億元，總負債則為5.79億元，凈利潤虧損6560萬元。

另一個重要原因，2019年是房企首個集中還債的高峰期。據公開資料顯示，2019―2021年是房地產債券的集中到期高峰，規模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。由于各類的債券集中到期，房企的償還壓力大，又紛紛發起融資，而遭遇融資不利的中小房企，往往成為股權出售的活躍分子。

時代商學院認為，中華企業出售資產卻無人接手，可能一方面是由于標的公司本身存在法律訴訟和行政處罰等瑕疵問題，另一方面是當前行業普遍存在轉讓資產的現象，致使受讓方有了更多的選擇。