社科院：今年房價大幅跳水幾率小建議北京限購制度化

京華時報   作者：張然

昨天，中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社聯合發布了《中國房地產發展報告》(以下簡稱房地產藍皮書)。針對備受關注的2012年房地產市場，藍皮書認為從房價方面可能略有回落，但大幅跳水可能性很小。

　　未來預測

　　中小房企破產風險增大

　　房價小幅回落缺乏急漲可能

　　房地產藍皮書預測，2012年房價將延續上年末的整理態勢，預期房價將有所回落，但總體降幅不會很大。

　　藍皮書專家組預測，由于需求低迷，今年幾乎不存在房價上漲可能性，但由于當前房地產開發成本特別是土地購置成本很高，大幅降價將意味著多數開發項目面臨虧損，在經濟和政策前景明朗前，多數開發企業將選擇觀望態勢，不情愿輕易降價，房價將延續上年整理態勢。

　　由于部分開發企業出現債務危機被迫低價處理存量房產，也由于某些大型企業集團為了主導行業重組并購，通過價格戰形成對被并購開發企業的虧損壓力，因此整體房價也將在盤整中有所回落。

　　但總體上，由于房地產行業準入限制少，行業外資本可以較容易進入，行業內壟斷企業通過價格戰實施并購策略很容易被行業外資本進入而打破，導致得不償失，因此劇烈的價格戰很難形成，總體房價降幅不會很大。

　　國企生存能力強行業并購將加劇

　　藍皮書預測，經歷2011年房地產交易量的持續低迷后，房地產企業面臨的選擇是，要么降價銷售，要么囤房囤地。因此，當全行業因為市場低迷而贏利下降時，中小企業將面臨艱難境遇，贏利空間縮小，虧損現象將不斷擴展；而大型企業特別是大型國有企業，融資渠道暢通，融資成本低，生存能力強很多。房地產行業并購加劇，行業集中度將進一步提高。

　　-階段總結

　　控制目標與社會預期存差距

　　政策嚴厲超出市場預期

　　2011年1月國家出臺了“新國八條”，即《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。藍皮書認為，“新國八條”規定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”，在實施過程中對三套及以上住房暫停發放貸款，政策嚴厲程度超出市場普遍預期。

　　地方擔心問責目標制定留空間

　　藍皮書表示，按照“新國八條”的要求，全國600多個城市出臺了房價控制目標，但是，不僅各地對“房價”界定的標準不同，而且絕大多數城市政府將房價控制目標設定為增幅不高于或低于GDP增幅與人均可支配收入增幅。這些控制房價的目標與社會預期存在較大落差。

　　藍皮書分析原因指出幾點原因：各方均缺乏經驗；地方政府擔心完不成設定目標被問責，制定的控制目標留有空間；各地互相參照制定控制目標。更深層次的原因是，土地財政尚沒有進行實質性改革，一些城市政府擔心房地產市場疲軟影響財政收入；另外，一些地方在制定控制目標時，鮮有城市將居民住房支付能力作為參考。

　　各方博弈升級執行難度增大

　　房地產藍皮書指出，2012年我國房地產政策繼續鞏固已有的調控成果，調控政策將不斷優化和提升，但調控難度也不斷增大。一方面，國內外閑置資本仍對房地產市場形成巨大的投資投機性需求，抑制投機仍是本年度房地產調控的重要目標；另一方面，經濟增速回落，保增長壓力增大，宏觀經濟調控可能逐步由緊縮轉向寬松。同時，政府與企業、中央與地方利益訴求客觀上存在差異，使調控政策執行和實施難度增大。

　　-專家建議

　　北京限購政策可考慮制度化

　　針對北京等超大城市，藍皮書認為，其住房價格快速上漲，房價高企，遠超當地居民購房支付能力。住房市場與經濟社會各方面因素緊密相連，后者為前者發展提供支撐力，超大城市房價上漲速度遠超經濟社會對其支撐力，繼續快速上漲可能引致經濟社會問題。

　　專家組分析，盡管歷經多次調控，但效果一直欠佳，唯“限購”政策使超大城市住房市場量價齊跌，調控效果初步顯現。同時，超大城市的資源、環境壓力日益加大，城市的人口承載力面臨考驗。因此，在保障合理需求的同時，應結合城鎮體系建設、超大城市資源環境承載能力、房產稅征收等，探討限購政策制度化的可行性。

　　保障房應設專門管理機構