首套房貸利率七折優惠現實市場需求南轅北轍

第一財經日報 作者：林瑯

雖然央行文件再度強調個人住房貸款利率最低7折優惠，然而市場反應卻遠遠不及預期?！兜谝回斀浫請蟆酚浾咦蛉兆咴L了多家機構，得到的反饋是“毫無變化”。據了解，目前上海各大銀行對于個人首套住房貸款的主流態度，仍然傾向采取8.5折優惠。

　　中國人民銀行日前下發的一份文件，在市場中掀起軒然大波?！吨袊嗣胥y行關于下調金融機構人民幣存貸款基準利率和調整存貸款利率浮動區間的通知》(下稱《通知》)中明確指出，從2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，同時調整存貸款利率浮動區間。其中，關于個人住房貸款利率浮動區間的下限，“仍為基準利率的0.7倍”一條頗受關注。

　　“7折優惠沒有被取消，所以這次文件也只是再度強調而已。”一位銀行業界人士解讀道。然而，記者詢問了上海多家金融機構以及中介企業后卻發現，眾多購房者“望眼欲穿”的個貸首套房利率7折優惠，依舊只是鏡花水月而已。

　　央行日前公布，自2012年6月8日起，一年期存貸款基準利率分別下調0.25個百分點。一時間，“銀根松動”的市場預期甚囂塵上。北京中原市場研究部總監張大偉向記者計算了一筆賬，假設一套貸款100萬元的房產，在貸款年限20年的情況下，以基準利率折算，降息前每月月供支付7783元；降息后每月月供降為7633元，可少支出150元/月，20年可節省總支出利息35912元。

　　如果計算更為精確的話，仍以上述物業為例，按照個貸首套房利率8折優惠計算，降息前每月月供6958元，降息后則每月減少113元至6845元。將降息前基準利率的月供數與降息后采取8折優惠的月供數相比，可以發現每月月供差高達938元。

　　這樣進行比較的話，不難解釋市場對于個貸首套房利率優惠的“渴望”心態為何如此迫切。然而，現實與市場猜測完全南轅北轍。“仍然是8.5折，現在連8折都沒有了。”一位專職貸款服務的業內人士告知記者。

　　不僅是市場層面，這一現況亦在上海多家金融機構中得到證實。究其原因，“基準利率已經下降了，所以根據現有基準利率打8.5折，跟之前實行的基準利率打8折區別不大。”上述業內人士解釋道。據悉，降息前5年以上基準利率7.05%，個貸優惠8折后為5.64%；降息后5年以上基準利率6.80%，個貸優惠8.5折后為5.78%。“一方面，銀行反應也不會那么迅速；另一方面，究竟可以打折到什么程度，還是需要根據市場情況再做界定。”

　　利率市場化的趨勢，亦在《通知》中被重點提及。文件指出，各金融機構可根據自身經營狀況，自主確定實行存貸款利率浮動的具體水平和時機。除此之外，文件還要求各金融機構在“做好存貸款利率監測報備工作的同時，建立存款浮動情況的監測制度”。金融機構對此的反應亦較為明確，“銀行受制于成本，恢復7折優惠的可能性并不大。”多位銀行業界人士向記者表示稱。

　　上海德佑地產研究主任陸騎麟表示，從上海上周成交相對活躍的項目情況來看，與今年最低點時相比，這些項目的成交均價皆有500~1000元/平方米的上升趨勢，平均漲幅大致在3%~5%。“從今年二季度開始，樓市政策和貨幣政策均有松動跡象，這使得開發商對于后市預期有所改變，購房者則容易由于‘看漲’心態而提前入市。”

　　不過，同策咨詢研究中心總監張宏偉則認為，降息利好具有時間滯后性，但由于一系列市場利好措施形成疊加效應，才導致剛性需求開始釋放，甚至造成6~8月間傳統“淡市不淡”的行情。他指出，“穩增長”措施和房地產行業并沒有直接關系，開發企業資金面壓力還是持續存在的。“與其像去年一樣等到年底沖刺年度銷售業績指標，不如利用當前政策微調‘刺激剛需’的時間窗口，及時降價跑量。”