地方政府變相救市：房企踟躕向前 買房人掙扎
21世紀經濟報道 作者：荊寶
1小時20分鐘是從北京東方新天地到國家會議中心的車程，但在海南乘高鐵，只需1個半小時，就可以從?？诘饺齺?。這座城市之大，有時讓彭曉捷感到無所適從。
“海南人的生活都很悠閑，北京空氣質量這么糟，到海南來買房吧?！焙Ｄ鲜》康禺a協會副秘書長彭曉捷說。6月15日，由海南省政府牽頭，20多個房地產項目在北京東方新天地君悅酒店參展。據透露，場地費是由政府出的。而國家會議中心正在召開2012年北京國際旅游博覽會。
海南的地產項目，曾以不同方式，數次走到全國推介，但省政府牽頭并不多見?！昂Ｄ鲜≌舜瘟ν坡糜萎a業、農產品和房地產?！迸頃越菡f。
同行的海南省房地產業協會秘書長王靜也對本報記者說，“房子賣不出去，地方政府也有很大壓力，畢竟政績還是要靠房地產來推動的。這么做也是企業搭臺政府唱戲?！?/FONT>
沒有人比海南人對房地產泡沫體會得更加深刻。但王靜認為不同于1990年代的泡沫，人們會真正發現海南作為養老天堂的價值。海南省政府也希望抓住機會，在不觸動限購政策的前提下大力發展房地產業。如果說過去海南的東部城市發展更快，下一步隨著海南西環高鐵的建設，海南省政府更希望發展海南西部經濟?；A設施的投入也為吸引更多的投資。
離開北京后，王靜一行人下一站將轉戰哈爾濱，接下來還可能去重慶和成都推介，如果效果好，將延續這種形式。
地方政府的營救
不僅僅是海南。據北京中原市場研究部統計顯示，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州、重慶、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽等33個城市，從不同角度出臺了樓市微調政策，政策微調內容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等，多少都與政策 “松綁”有關。
而自揚州新政(購精裝房給予獎勵)被肯定后，業內普遍預期，將有更多城市以補貼精裝修房或其他方式對樓市成交進行刺激。雖然從力度來看，目前五花八門的放松政策并沒有動搖限購最高的門檻，其拉動樓市的效果有限，但這種努力背后，是地方政府受困于房地產低迷而積極托市的動力。
“地方政府都在試探性地進行微調?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林不久前在接受采訪時表示。他進一步指出，地方微調政策影響大局和主流是肯定不允許的。若不對地方的微調政策喊停，最后的結果只有兩種：一個是調控以失敗告終；一個是調控再重新開始，調控以來所取得的效果又回到原點，在現有政策下是不允許此種“后退”情況產生的。
在房地產市場低迷的背景下，為了保GDP，許多地方政府主動“出擊”，尋找開發商到該地投資。早前，云南普洱市就主動邀請中坤集團去該地發展旅游地產。
對于繳清土地出讓金、閑置未開發的地塊，部分地方政府也表達了極大的包容性，默許企業晚開工，來適應市場。北京虎杰投資首席顧問張寅也告訴本報記者，在許多地區，限購政策都已變相松動，地方政府追查得并不嚴格?！笆袌隼涞?，地方政府比開發商更著急?！睆堃f。
中國房地產研究會副會長顧云昌認為，房地產格局的根本性改變，取決于制度性改革。但改革的動力并不那么迫切，而至于市場層面的調整，并不能促成政府改革的決心。在土地政策、金融政策、稅費政策都沒有根本性改變的前提，怎可期望房地產市場有大的改變。這意味著過去的周期性上漲或者下跌亦有可能出現。
在泡沫中學會游泳
對于房地產泡沫的認識，經濟學界有不同意見。國務院發展研究中心發展部研究室主任劉峰在接受本報記者采訪時指出，在有些學者看來，有一些泡沫是好事，啤酒一樣有泡沫，有輕微泡沫的情形下，更有利于經濟發展。
而至于企業，首要的是學會在泡沫中游泳。
綠城中國(3900.HK)可謂是本輪調控中“最受傷”的上市公司。在綠城行政總裁壽柏年看來，時有春夏秋冬，但從2006年至今的6年時間里，國內房地產行業所經歷的僅有夏冬兩季。2009年的盛夏到2010年的初冬再到2011年的嚴冬，形勢可謂急轉直下。
有開發商感嘆，在中國做房地產，最大的不確定性來自于政策。甚至稱“君要臣死，臣不得不死”。言外之意，企業的生死掌握在政府手中。反周期做事很難。
沒有一個開發商在做生意之前，不研究宏觀趨勢。中國不可逆轉的城市化進程似乎給了每一個開發商最光明的未來。但綠城董事長宋衛平感嘆的是，“在保有這份信心之外，我們也必須對這個過程的曲折性有所認識?！彼?012年4月份對股東說，“我們要研究中國的基本國情，因為公司此前所經歷的房地產調控已經給與我們足夠的教訓。尤其是2011年，對調控烈度預判的不足使得公司蒙受了很大損失，也招致外界輿論的種種風波，顯然，我們不能只專注于低頭做事，而要環顧天下，從宏觀到微觀，全方位思考中國現代化進程的種種問題?！闭{控在擠泡沫的同時，改變了綠城的生存哲學，卻很難改變行業頑疾。
早在2009年，金地集團(600383.SH)董事長凌克不無擔心地說，“最近我到全國各地去了解，中國的房地產產品基本上沒有進步，有的項目做得很糟。目前項目還是比較容易賺錢的?！?/FONT>
3年后，來自陽光新業集團一位普通員工的真實感受是，房地產業的創新依舊很慢，產品和服務提升的幅度有限。
在獨立經濟學家謝國忠眼里，開發商的危機根本就沒有度過。6月19日，他在接受本報記者采訪時指出，內地的開發商一直在玩錢的游戲，缺乏核心競爭力，之所以游戲還能繼續，是因為政府支持和銀行支持。他認為，其實沒有限購政策，市場也會波浪式下降，屬于過去的黃金十年不復存在。尤其是許多三線城市，未來10年的時間里，人口增長都成下降趨勢，房地產缺乏推動力，內地市場已經嚴重的供過于求。
經濟學家、北京科技大學教授趙曉也指出，未來房地產的供給并不是僅僅指調控期內形成的供給，也包括最近數年大規模開發所沉淀下來的供給。
相關模型顯示，未來3年中國住宅市場都將供大于求，或許會產生高達2億平方米的庫存，未來五年住宅市場都是去庫存的趨勢，2017年才可能走向供需平衡，但2020年后中國房地產的需求就將進入下降期。所以，中國房地產已正式進入下半場，不會再有另外一個黃金十年，房地產也很難有暴漲的機會。
如果說供大于求是必然趨勢，房企再進行規?；瘮U張是否意味著自取滅亡？謝國忠認為，今后好好做產品，或者專注于某一個領域的專業開發商，抑或是幫助地方政府造城的開發企業，仍舊是可以生存的。
但市場一旦有轉暖跡象，高價地就又重出江湖?！昂昧藗?、忘卻疼痛”的企業是否會成為改革的炮灰？
糾結的買房人
“只有當泡沫崩潰時，才知道泡沫有多大?！壁w曉說。他進一步指出，我國樓市存在泡沫是肯定的。房地產的泡沫很大程度上源自于貨幣放量，過去5年，央行總資產增長119%，2011年末達到28萬億，遠超美聯儲、歐洲央行3萬億及3.5萬億美元的規模。中國廣義貨幣(M 2)去年末達85.2萬億，增量高達全球一半。
“富”起來的中國人十分擔心錢會貶值?！爸袊S多人都想用錢去賺錢，為什么不可以把現金放在那里呢？”謝國忠反問。在他看來，當前中國購房者的種種非理性行為，和當前的時代有關?！懊總€人都很HIHG?！边@讓謝國忠聯想到20世紀20年代美國股市非理性繁榮，人人借錢炒股的歷史，泡沫崩盤。而中國當前發展房地產，不講科學?！八械娜硕颊J為成功來自于自己的聰明，而看不到危險性?！敝x國忠說。
中國的許多買房者心態亦是糾結的。華遠地產董事長任志強近日說，所有買房子的人都賺了。2008年時大多數沒有購房的人都很后悔。但經歷了2011年的波動后，亦有剛需購房者一年慘虧數十萬。購房者必須小心翼翼面對不可預測的波動。
眼下，新一輪的上漲似乎又要來臨。21世紀不動產分析師粟日指出，從成交量來看，包括北京在內的主要城市，6月份將在3至5月持續增長的基礎上，繼續保持升勢。這與往年6月的淡季形成了鮮明對比，尤其是在調控年份，出現如此較快速的增長，確實出乎大多數人的預料。伴隨著成交量的連續增長，人們很明顯地會擔心，房價會不會上漲？
粟日認為，二手房作為房地產市場的先導指標，早在3月成交量放大的同時，已率先上漲。由于二手房業主是根據市場定價，政府基本沒有直接干預能力，所以，二手房量價齊升，是最近幾個月的正常市場反應。但是，二手房價格的上漲，更多表現在掛牌價的上漲，實際成交價雖然比1月的低谷要高，但并沒有想像的那么大。
新房方面，如果從整體來看，打折降價的樓盤要遠高于仍然價格保持不動的樓盤，逆市漲價的只是極個別樓盤。從21世紀不動產監測的北京上百個樓盤來看，尚未發現明顯漲價的樓盤。極個別調價的新盤，漲幅也在5%以下。南京、杭州、深圳等城市近期出現的連夜排隊買房的現象，也是發生在大幅降價的樓盤。也就是說，是降價引發了排隊，而不是漲價。
粟日表示，中央政府部門的連續表態很明確，房地產調控方向不會動搖，這就意味著，以限購、限貸(二套以上)的核心調控內容不可能變化。首套房信貸優惠是對基本住房的保障，雖然有擴展效應，但畢竟不是樓市的全部。在中央政府的強力監控下，地方政府也不敢將微調的范圍擴大到二套房以上。未來房價即使會短期上漲，也不可能大漲。反而是眾口一詞的房價上漲論，經過心理層面的放大，有可能會為房價的上漲提供動力，這是要警惕的。
然而，相信房價不會大漲而延遲購房的購房者，是否會在下一輪行情到來前踏空？
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