北京土地市場拍賣出讓重回主流

中國證券報     作者：張敏

    在近期北京經營性用地交易中，“先掛牌后拍賣”的出讓方式正取代招標出讓成為主要交易方式。在推行這種出讓方式時，有關部門大多設置了最高限價、配建要求等附加條件，但以“價高者得”為原則的拍賣出讓方式仍被認為可產生更高的價格。有業內人士認為，拍賣出讓方式回歸的背后或有土地出讓金縮水的因素。

　　土地出讓收入縮水

　　近期，拍賣出讓方式越來越受青睞。根據北京市土地整理儲備中心的數據，截至今年7月4日，北京共成交20宗經營性用地，其中14宗采用了“先掛牌，后拍賣”的方式進行出讓，僅6宗采用招標出讓。今年6月以來新入市但尚未成交的7宗經營性用地，全部采用“先掛牌，后拍賣”的出讓方式，其中包括即將交易的海淀區萬柳地塊。照此計算，今年以來北京27宗經營性用地交易，有21宗采用拍賣出讓，占比達到77.8%。

　　2011年，北京共成交120宗經營性用地，其中76宗采用拍賣出讓，44宗采用招標出讓，包括CBD核心區的8宗商業地塊。當年北京經營性用地拍賣出讓的比例為63.3%。

　　2010年這個比例更低。2010年，北京共成交經營性用地144宗，其中68宗采用拍賣出讓，76宗采用招標出讓，拍賣出讓的比例僅為47.2%。

　　拍賣出讓比例的提升，被業內人士認為是土地出讓收入縮水所致。根據北京市土地整理儲備中心的數據，2011年全年，土地出讓金為1055.14億元，同比減少了587.26億元，降幅高達35.8%。今年上半年，北京土地出讓金僅為144.88億元，同比下降55.9%。

　　不少業內人士指出，與考察綜合實力的招標出讓相比，以“價高者得”為原則的拍賣出讓通常能競出更高價格，為政府帶來更多土地出讓收入，這也是拍賣出讓回歸的主要原因。北京市場的“地王”大多數經由拍賣出讓而競出。

　　2010年前，拍賣出讓一直是北京土地交易的主要方式。2010年3月15日，北京一日出現3個“地王”，其中的“單價地王”被兩次刷新。當年4月，調控樓市的“新國十條”出臺，要求在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。此后，一直被忽略的招標出讓方式，越來越多地出現在土地交易中。2010年下半年，北京有60宗經營性用地采用招標出讓方式。

　　拍賣附加限制條件

　　盡管拍賣出讓方式有重回主流趨勢，但為了避免拍出過高的價格，政府部門在土地出讓中設置了不少限制條件。以即將入市的海淀區萬柳地塊為例，據媒體報道，政府已對該地塊實施了最高限價，在達到上述限價后，通過配建回購房面積的方式確定競買人。

　　據悉，在北京市土地整理儲備中心公告的交易條件中，萬柳地塊沒有配建保障性安居工程用房的約束條件。

　　有業內人士分析，市場正處在緩慢的回暖過程中，如果此時出現“地王”，可能改變外界對調控效果的預期，造成市場的非理性回調。

　　上述附加條件的拍賣出讓方式今年已經在北京的土地交易中使用過。今年6月18日，被稱為門頭溝“地王”的“龍泉鎮F1住宅混合公建用地”成交，但在競拍過程中，競買者在達到價格上限后進行多輪競價，最終以配建公共租賃住房面積9650平方米的條件達成交易。

　　去年以來，北京在一些土地的出讓中，嘗試采用“限地價競房價”、“限地價競保障房面積”等方式，并延續至今。業內人士認為，為避免拍出高價地，在拍賣出讓回歸主流同時，這些限制性條件可能成為常態。

　　不少機構認為，在設置限制條件后，北京土地交易中將很難出現“地王”，但與招標出讓相比，此種方式仍能拍出不少高價地。且隨著土地出讓底價的逐漸提高，未來北京地價將保持相對較高的水平。