跨越夢想：房地產調控亟待體制性突破

21世紀經濟報道    作者：張曉玲

中國房地產調控持續到現在，面臨一個微妙的節點。

　　接受本報記者采訪的學者、開發商人士普遍認為，當前樓市已經回暖，開發商的日子明顯比去年好過了。但對未來，他們大多不樂觀，或者說，態度謹慎。

　　對于房地產調控和高房價的話題，探討已經不限于行業本身。與往年的博鰲?21世紀房地產論壇不同，參會人士罕見地形成一個共識：即房地產調控與我國實體經濟和貨幣政策以及隨之產生的制度改革期待緊密相連。過去數年，寬松的貨幣政策以及長期的低利率，支持了商品房市場的巨大套利機會，以及對于房價只漲不跌的神話般的預期，掩蓋了中國房地產的泡沫破裂和硬著陸風險，以至于經濟學家鐘偉用“長期有劫數”來形容房地產行業的趨勢。

　　而這一切，除土地制度變革、破除“土地財政”依賴，以及政府職能轉變外，不可能有根本改變。

　　改革，迫在眉睫。

　　當前調控的悖論

　　5、6月份，中國房地產市場回暖跡象明顯，多個城市連續創下限購后的成交新高。隨之而來的，是房價的上漲再度成為熱點話題，調控房價“越調越高”的悖論再一次上演。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生指出，中國房價問題涉及四個方面：土地、銀行、開發商、購房者，其中開發商、購房者是本輪政府調控的著力點。但只針對后兩者加力，難以有效控制房價，尤其是把推動房價上升的原因都歸到投資與投機性購房上，更是因果倒置。

　　與聶梅生相比，經濟學家許小年的觀點更為一針見血?！跋拶徏炔缓侠硪膊缓戏?。侵犯了消費者的權利，侵犯了企業的自主經營權?！痹S小年認為，當前的限購政策是錯誤的。與一般消費品不同，投資品是由預期、供給和需求決定的，房子有資本增值的預期，當前的限購政策只打擊了當前的需求，而不是增加未來的供給，人們對未來房子增值的預期絲毫沒有因為限購而改變。他建議取消限購政策，代之以其他更為根本性、市場化的手段，來抑制高房價。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，在當下，市場復蘇，但也只能稱之為“暖冬”，房地產業仍有短暫好運：和工業相比，房地產業凈利潤水平相對穩定；2012-2013年樓市溫和回暖、資金供求大致平衡；推出限購限貸的替代政策尚不成熟；但房企庫存壓力仍然巨大，當前在建工程45億平方米，而去存緩慢，銷竣比僅為1.1：1，違背以價換量的漲價并不可取。

　　貨幣和資金的推手

　　聶梅生認為，房價上升的根本原動力，是土地供給機制與市場需求不匹配，而貨幣政策的大幅寬松，長期的低利率、負利率造成房地產資產價格上漲。在如此確定的套利機會面前，理性的人們會將貨幣資產置換為住宅資產，而且“晚買不如早買”、“租房不如買房”！

　　住建部政策研究中心主任秦虹在研究中發現，國房景氣指數共八個指標，它們與房地產企業資金來源中的銀行貸款增速、定金和預售款這兩個因素高度相關，尤其是銀行貸款增速，在2011年，由于銀行貸款增速的下降，國房景氣下滑到最低點。

　　華遠地產董事長任志強也認同，寬松貨幣政策和長期低利率，是房價上漲的主要推手。

　　保守估計，三次下調存款準備金率可向市場釋放人民幣流動性超過1萬億元，多家銀行將去年4季度上調的首套住房貸款利率逐步降為基準利率，進而又恢復為八五折優惠。6月8日，央行三年來首次降息，并調整利率浮動區間。初步估計降息以及利率優惠，可提高居民住房支付能力超過10%。

　　在上述因素影響下，房價上漲預期升高，居民購房意愿亦有所增加，促進房地產市場形成筑底。央行2季度儲戶問卷調查顯示，預期房價上漲的居民比例較上季提高2.8個百分點，未來三個月打算購房的居民比例較上季提高1.6個百分點。

　　不過，劉琳表示，房地產調控政策沒有根本轉向，仍是嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，嚴控住房投資投機需求不放松。

　　不少分析人士傾向于認為，下半年房價大漲或大跌的可能性都不大。

　　去杠桿化任重道遠

　　“應該高度警惕房地產金融資產屬性的放大，去杠桿的政策應是最有效的控制性政策?！鼻睾缰赋?，當前穩定政策預期至關重要，對住房市場抑制投機性需求的政策應長期堅持不變，并明確支持合理住房需求本身是調控政策的應有之義。

　　許小年則從宏觀經濟的角度，解讀房地產作為拉動內需的作用以及如何實現的路徑。他說，房地產是可以拉動國民經濟的重要行業，但現行調控所起到的作用相反。經濟活動的全部目的是滿足消費需求，買房是消費，為什么要限制人們去消費呢？

　　許小年建議取消限購和限貸政策。限購一旦取消，房價將出現新一輪的上漲行情，怎么辦？他建議同時推出新的改革措施，來抑制房價上漲。

　　“抑制房價過快上漲的根本措施是增加供給，特別是土地供應，”他認為，推進土地制度的改革，考慮小產權房的合法化，甚至有必要放棄18億畝紅線，打破人們土地越來越稀缺的預期，改變土地目前由政府壟斷的現狀，讓土地由市場來配置。而這，也是包括聶梅生、任志強在內諸多業內人士的觀點。