外資在華投資最為悲情的當屬素有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司(以下簡稱“鐵獅門”)。日前，鐵獅門正在叫賣上?！暗赝酢报D這條商業信息最近在國內外地產行業熱傳，轉讓總價為人民幣48億元。

　　這塊地王是4年半前，鐵獅門以掛牌底價67.517億元收入囊中的新江灣城F地塊。業界認為，鐵獅門的舉動顯然具有非同尋常的意義，可以說是外資從中國樓市大撤退的一個縮影。然而，鐵獅門卻聲稱，在中國長期發展戰略不變，不會退出。

　　自2008年起，鐵獅門已在北京、上海、天津和成都4個城市進行戰略布局，至今仍未有明顯成效。日前上海地王轉讓之說更是甚囂塵上，盡管鐵獅門對此否定，但同時表示不排除尋找合作方。這被業內認為，這或許亦是另一種退出方式，而沒有公開披露任何信息的北京等地的項目至今也是撲朔迷離。

　　就連華遠地產[簡介 最新動態]股份有限公司董事長任志強亦對此感嘆，“鐵獅門最受傷，每次都在最高潮時進入就趕上低潮退出，何不堅持到底？”

　　然而，鐵獅門卻在回復時代周報的聲明中表示，我們在中國積極尋求更多投資機會，持續發展。

　　新江灣城前世今生

　　上海歷年來推出的最大一幅綜合用地、上海有史以來出讓總價最高的“地王”和美國最大的綜合房地產開發公司之一等多個要素，注定了新江灣城F地塊的故事非同尋常。

　　2007年12月24日，新江灣城F地塊公開掛牌出讓，這幅包括辦公、酒店、文化娛樂、商業和住宅等各類物業的規劃用地，占地達26.7萬平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬平方米，掛牌起始價67.517億元，是為歷年來推出的最大一幅綜合用地。

　　值得注意的是，彼時政府對于競買主體的限制條件相當苛刻：所開發建設的甲級綜合商辦項目不小于200萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米商辦綜合項目建設和管理業績；有超高層建筑建設業績；擁有和管理不小于500萬平方米商業物業；有開發世界級專業綠色建筑機構標準的建筑項目不少于100萬平方米；獲得世界級專業綠色建筑機構頒發的認證等。同時，必須在2008年1月9日前繳納7億元的保證金。

　　彼時，長江實業[簡介 最新動態]集團等眾多意向競拍方，均被淘汰出局，不得不敗興而歸。唯一符合條件的，就是作為美國最大的綜合房地產開發公司之一的鐵獅門。

　　實際上，在此之前，鐵獅門蟄伏上海已久，更是在上海成立鐵獅門總部，但一直在土地市場上沒有任何收獲。

　　早在2005年3月，鐵獅門就有意競標上海長風生態商務區項目，該地塊出讓面積173.73畝，集商辦與娛樂用途為一體，但是最終由北京天鴻房地產與美國藍馬克娛樂集團共同獲得。時隔一月，鐵獅門與香港萬都集團進行談判，尋求共同開發上海襄陽路服飾禮品市場所在地塊的可能性，孰料也是無功而返，該地最終由新鴻基地產競得。

　　至2007年，鐵獅門開始募集房地產基金中國基金I號。這一年，在上海土地市場上不乏鐵獅門的活躍身影：鐵獅門參與競拍上海黃浦區163街坊地塊，卻被蘇寧環球捷足先登，最終以44.04億元競得，再次空手而歸。

　　2008年1月23日，作為唯一競購方，鐵獅門最終毫無懸念地以掛牌底價67.517億元將覬覦已久的上海新江灣城F地塊納入囊中。值得注意的是，鐵獅門高歌猛進之勢在兩個月之后同樣在美國上演：鐵獅門參與了紐約西區地鐵上蓋項目哈德遜廣場的投標，以10.54億美元總租金的投標價奪標。彼時，在大洋彼岸，美國房地產次貸危機風暴已然在醞釀之中，而鐵獅門與雷曼和黑石的合作已悄然埋下了隱患。

　　2009年3月4日，鐵獅門將新江灣城F地塊項目正式命名為“尚浦領世”知識商務廣場，并舉辦了開工儀式，項目的總投資預計高達170.75億元。不過，時隔不久，該地塊即進入擱淺狀態，傳聞四起，不乏轉讓或合作之說。

　　其實，根據F地塊的招標文件要求，該地要在簽訂《國有土地使用權出讓合同》之日起兩年內動工，動工建設后3年內，競得人必須完成F地塊內總建設量的50%。然而，直至2010年11月22日，具備上海新江灣城項目一級土地開發背景的上海城投控股股份有限公司(600649.SH，以下簡稱“城投控股”) 發布公告，下屬全資子公司置地集團分別與鐵獅門集團下屬7家公司簽署了《合資經營合同》及《產權交易合同》，以評估價格分別收購其持有的滬風、開古、建奇、康州、東榮、合庭、高泰7家公司各36%股權，總金額達26.61億元。

　　2011年6月22日，尚浦領世項目正式舉行一期住宅項目的開工儀式。擱置近3年，其開發啟動的轉機則被認為是來自城投控股的介入。

　　然而，城投控股介入不過一年，鐵獅門轉讓新江灣城F地塊之說再起，這再度將鐵獅門推向風口浪尖。

　　高潮時進 低潮時退？

　　“在中國最不成功的境外投資者大約要算鐵獅門了。北京國貿[簡介 最新動態]退出是首案，其后，每次都在最高潮時進入就趕上低潮退出。為啥每次都不肯堅持一下呢？”這是任志強對于鐵獅門的評價。

　　在鐵獅門回復時代周報的聲明中，鐵獅門亦將其業務布局歸為，“上海、天津、成都及蘇州項目”。不過，在天津和成都，鐵獅門的發展都是淺嘗輒止。2007年上半年，鐵獅門中國基金（巴巴多斯）有限公司進入成都市場，收購成都東大街板塊一棟大廈的在建工程。

　　2007年9月20日，鐵獅門再次以1440萬元/畝的價格獲取成都市掛牌出讓的東大街7號、8號地塊，該地塊凈用地面積38.0075畝，建筑總面積為17.6萬平方米，計劃總投資25億元。該項目由2008年9月開工建設，而目前7號地塊一期工程基本完工，8號地塊二期工程正在施工。盡管鐵獅門一度對外表示將采取“只租不售”的模式經營，但是據記者了解，目前其寫字樓部分已經整售予平安集團。

　　2008年，鐵獅門轉戰天津，拿下天津和平區的成都道項目和南京路項目，其中成都道為2.2萬平方米的商業項目，引入百貨、購物中心和超級市場等；而南京路項目規劃為4萬平方米酒店、2.3萬平方米零售商業、2萬平方米辦公樓。不過，記者查閱諾亞財富針對鐵獅門人民幣基金的報告時，其中寫道：鐵獅門已于2011年出售了南京路地塊。諾亞財富為第三方理財機構，鐵獅門之后將與其在上海募集首只人民幣基金。

　　鐵獅門的進退選擇，不過在一年之間。2010年10月19日，鐵獅門與天津新金融投資公司簽約合作投資開發于家堡金融區一期中的5個地塊，其中包括地標雙塔建筑，開發總面積超過52萬平方米，項目開發投資總額超過60億元。值得注意的是，就是在此前后，鐵獅門在上海新江灣城地塊引入了城投控股，之后將天津南京路地塊出售。

　　鐵獅門的擴張之勢，起于2008年，然而，亦是很快地收縮。尤其是在地產高峰期收購物業的價格過高，其投資并不能覆蓋融資成本，主要是基于升值預期，這也使得鐵獅門成為這一年金融危機的直接受害者，旗下多個基金一度出現嚴重虧損。其中，與雷曼的合作失敗，與黑石的合作亦弱化了鐵獅門一向引以為傲的基于地產基金模式的融資能力。

　　知情人士向時代周報記者透露，鐵獅門只是想緩解一下資金鏈，并不等于要退出中國。

　　商業地產專家楊詠詩對時代周報記者表示：“據我了解，現在是圍城狀態，在華外資三成想要進來，七成想要出去，賣掉在華物業進行套現?！?/P>

　　希望拓展更多項目

　　2008年，實際上是鐵獅門在中國區域大肆擴張的一年，彼時，鐵獅門對外公開已完成在上海、北京、天津和成都四城市的戰略布局。然而，進退之間，已不復當年布局之初的藍圖。

　　早在2005年，鐵獅門就已聯手美國投資公司GSC Partners組建房地產投資公司，雙方分別占60%和40%。其中，鐵獅門負責房地產運營業務，GSC負責資金籌集并提供技術指導，雙方計劃籌資5億美元在上海和北京開發高端商業和住宅項目，預計3-4年內開發46.5萬-92.9萬平方米的甲級寫字樓和豪華公寓樓。

　　事實上，鐵獅門在北京闖蕩已久。2008年4月，傳聞鐵獅門進軍北京，與某高校達成合作，然而至今亦未見任何披露信息。在鐵獅門在上海、北京、天津和成都4個城市的戰略布局中，其中則是將“北京金融商務區E04地塊合作項目”列入其中，但是至今也未有任何下文。

　　記者查閱其境內管理架構發現，北京和天津為同一辦事處統管。

　　“鐵獅門在蘇州低腰秋褲的對面還有一個承諾要堅守?！痹阼F獅門作出“鐵獅門公司始終堅定對上海新江灣項目的承諾”的聲明時，一名上海銀行人士如是評價道。

　　在蘇州的金雞湖畔，大型商業綜合體相繼進駐蘇州工業園區之際，鐵獅門早已悄然落子，這是鐵獅門繼成都、上海、天津之后正式進軍的第4個城市。

　　2012年5月2日，鐵獅門宣布，封閉首個完全由中國投資者組建的人民幣房地產基金，該基金總額高達12億元，將用于收購蘇州兩宗土地，開發大型綜合地產項目。

　　這兩個項目共占用蘇華路上的兩個地塊，位于蘇州工業園區，沿金雞湖西岸的蘇州中心商業區內，包含兩棟集辦公樓、商場與豪華住宅于一體的建筑，總面積達11.43萬平方米。

　　與鐵獅門在中國的其他項目相比，蘇州項目顯然無法媲美。其獨特之處在于，這是鐵獅門在中國募集的首個人民幣基金投資項目。

　　該基金啟動于2011年10月，就是從啟動募集到基金封閉，經歷了1年時間。這只完全由中國投資者組建而成的基金，除了一家央企投入部分資金之外，核心資金主要來自華寶信托。

　　鐵獅門聯席首席執行官徐杰儒和徐瑞柏表示：“該基金的成功設立可謂是中國資本市場的發展道路上的重要分水嶺。此外，項目所在地區經濟的持續增長以及當地基礎設施的日益改善令我們堅信，現在正是在當地開發頂級物業項目，滿足世界一流租戶需求的最佳時機?！?/P>

　　“我們在中國積極尋求更多投資機會，持續發展，希望在其他更多城市中拓展開發項目”，鐵獅門在回復時代周報的聲明中表示，“我們對于中國經濟的長期展望表示樂觀，同時我們也相信，目前是繼上海、天津、成都及蘇州項目之后，進一步拓展業務的適當時機?！?/P>

　　截至目前，鐵獅門在中國共擁有逾175萬平方米的開發項目。