金秋十月，南京多家樓盤開盤或者加推新房源，選擇余地大、優惠活動多，這也是一個購房的黃金時期。很多購房者都想利用長假精挑細選自己的心儀房子，但購房時，應該注意哪些問題?如何防止購房陷阱?《南京地產》為此特別奉獻“金秋十月購房十大注意事項”，給購房者參考。

    1 先查查樓盤是否領取“預售許可證”

　　購房時首先要看項目有沒有“預售許可證”。未取得預售許可證的項目以認購、預定、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質費用的，都屬于違規行為。

　　根據國家有關規定，在購房時賣方應“五證齊全”。買房人買房前要弄清項目是否合法，主要手段就是查看該項目是否具有“五證”?！拔遄C”即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。因為《商品房銷售(預售)許可證》是在前四證齊全的基礎上才能辦理的，所以，購房者只需查看“預售許可證”就能知道樓盤銷售是否合法。

　　2 提前上南京網上房地產市場做好功課

　　南京房管部門規定，南京網上房地產上面的數據，必須與現場各棟樓銷控表一致。因此，在購房之前，可以先上官方網站，做好功課，通過該項目的預售系統，詳細了解一下該樓盤的可售房源、價格、樓盤規模、配套設施、開發企業和退換房換手率等。

3 簽合同需要用示范文本

　　我市要求，開發企業在商品房銷售中必須使用示范文本合同，并通過房地產網上系統打印商品房認購協議和簽訂商品房買賣合同;開發企業擬定的商品房預售合同文本及格式條款還必須在網上公示并在售樓現場予以明示;合同中不能有單方面加重購房人責任或排除購房人合法權利的不公平條款;必須對商品房質量性能、物業會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定;不能將歸屬全體業主的共有配套設施占為己有;在認購協議或商品房預售合同中明確注明購房人所購房屋土地或在建工程設定抵押權等權利瑕疵;并將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。

　　4 謹防文字游戲注意“訂金”與“定金”區別

　　買房一定要注意“定金”與“訂金”的不同，不要把“定金”當“訂金”。對于“定金”，《合同法》相關條文規定：雙方有約定的按照約定執行;如果無約定，經營者違約時“定金”雙倍返還，消費者違約時“定金”不返還。至于“訂金”，目前法律沒有明確規定，可視為“預付款”，雙方有約定的按照約定執行;如果無約定，經營者違約時應無條件退款，消費者違約時可以要求經營者退款。

5 誤差面積要約定

　　通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。

　　6 看清“不可抗力”條款

　　在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定后政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。

　　從法律角度講，這對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要緊緊把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。

　　7 這些情況可以要求退房

　　1、套型相差太大。按套計價的預售商品房，與設計圖紙不一致，或相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發商協商總價款，購房者要求退房的，由開發商承擔違約責任。

　　2、面積誤差過大。合同約定的面積與產權登記的面積發生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出百分之三時，購房者有權退房。

　　3、擅自變更規劃設計。開發商如變更設計并經規劃部門批準后，開發商應在確定變更之日起十日內書面通知購房者，購房者在接到通知后十五日內應作出是否退房的書面答復，如在十五日內未答復，視為同意變更。開發商未通知的，購房者有權退房。購房者退房的，由開發商承擔違約責任。

　　4、商品房質量有問題。開發商交付的應當是經驗收合格的商品房，交付時若不符合合同約定的標準，購房者有權單方解除合同。商品房交付使用后，購房者認為主體結構質量不合格的，可以委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體不合格的，購房者有權退房。

　　8 辦理房貸需要3個步驟

　　目前大多數購房者買房還要依靠房貸，因此如何辦理房貸，很多購房者非常關心。記者了解到，辦理房貸一般分3步進行。

　　第一步：借款人要與目標樓盤的開發商簽訂《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》，并支付一定的首付款。

　　第二步：選擇貸款銀行。在一般情況下，借款人是不可以隨意選擇自己房屋貸款的銀行的，開發商會出于自身利益，對于自己樓盤的房貸有指定銀行。當然，也有一些開發商是不指定銀行的。所以，借款人在辦理房貸前要從開發商處了解自己是否有自主選擇貸款銀行的權利。

　　第三步：持相關手續到銀行辦理借款申請。銀行需要的手續一般包括：

　　1、借款人合法的身份證件(居民身份證、戶口本、軍官證或其他身份證件);

　　2、貸款行認可的經濟收入或償債能力證明(如借款人收入證明、納稅證明或職業證明等);

　　3、有配偶的借款人需提供夫妻關系證明;

　　4、有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;

　　5、抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明;

　　6、借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;

　　7、開發商開具的首期付款的發票或收據復印件(也有銀行要求原件);

　　8、借款申請書;

　　9、是否為首套房證明。

9 注意“精裝房”究竟精不精

　　精裝修的房子，免去了消費者購房后裝修的麻煩，盡管房價不菲，還是受到了不少消費者的青睞。但是，一些開發商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價格不符。建議消費者購買“精裝房”時在合同中明確“精裝房”的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務等內容，以免上當。

10 注意房子是否假按揭或被抵押

　　有開發商為補償建筑商的工程款，就把一些房子抵押給建筑商，或欠銀行貸款，把房子抵押給銀行;還有的因房子賣不出，做假按揭騙取銀行按揭貸款，把房子做了貸款抵押。但開發商商又把這些已經抵押的房子賣給消費者，等買家到國土局、銀行辦理購房手續時才發現這些房子已經抵押，無法辦理購房手續，結果就是對簿公堂。盡管可以勝訴，但要耗去時間、精力和資金，沒準還討不回已付房款。

　　因此建議購房者最好在購房前，先到房管部門或通過“南京網上房地產”網站查閱該樓盤是否有已被出售或有被抵押的記錄，以避免不必要的損失和糾紛。

限購令政策： 本市戶籍居民最多買兩套房

　　南京目前執行的限購令政策為：對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供1年以上(含1年)納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房。

　　另外，我市依然認真執行差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　房價控制方面，我市要求，申領預售許可證應當申報價格，且開盤價格應與申報價格一致，申報價格3個月內不得調高，3個月后需要調高的必須重新申報。

多家銀行依然提供85折房貸優惠利率

　　近日不少外地城市有消息稱，一些銀行已逐步取消8.5折的首套房貸優惠利率，據了解，目前在南京市場，除有個別銀行取消8.5折優惠外，多數銀行的首套房貸最低仍能優惠至8.5折，甚至有銀行給到了最低8.3折。

　　工行、農行、交行、中信、華夏、江蘇、南京、上海、北京等多家銀行首套房貸利率最低可以打到8.5折，而建行、廣發、浦發等最低只能打到9折，中行、光大、深發展等最低只能是基準利率。

　　不過，8.5折只是最低優惠，購房者要想享受這個折扣，必須滿足一定的條件，目前，多數銀行只為符合條件的優質客戶提供8.5折優惠。

　　在8.5折為優惠主流的市場中，恒生銀行卻意外推出最低8.3折的優惠利率。該行近期拿出一定的額度，推出首套房貸8.3折的活動，不過，這一優惠所針對的人群有限。

　　盡管有種種條件限制，但目前在南京，只要符合條件，首套房貸能夠申請到優惠可能性依然較大，但二套房貸就不同了，各家銀行都齊刷刷報出自己的條件，即首付六成，利率比基準上浮10%，個別銀行甚至不辦理二套房貸，如民生、上海等銀行就基本不辦理二套房貸業務。