雖然萬科、首創、保利、華潤等品牌地產大鱷先后成立養老產業研究團隊，部分險資也已進軍養老地產，但業內人士認為，這一行業的市場競爭程度仍處于較低階段，發展前景廣闊。

　　由于養老地產缺乏完善的商業模式，導致該產業面臨不小的開發風險。其項目占地面積通常較大，且多位于郊區，在土地獲取的過程中容易遭遇政策“紅線”。因此，金融和土地政策支持或成為破解養老地產困境的關鍵。

　　市場前景誘人

　　養老地產的概念最近幾年才被業界廣泛關注提出。按照全國工商聯房地產商會的解釋，養老地產是“養老+地產”的一種開發模式――復合地產。這種模式是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合。與教育地產、體育地產、文化地產、旅游地產等概念類似，我國養老地產更多依托于養老產業的發展。

　　我國養老產業前景廣闊已為業內所公認，首要因素在于我國將進入老齡化社會。有專家測算，到2020年，老齡人口將近總人口的30%。當前養老機構的床位缺口超過300萬張，未來這一數據還可能繼續擴大。

　　其次，有專家測算，當人均GDP達到3000美元以上之后，對于醫療保健等服務需求將大幅度上升。此外，我國養老服務行業也處在起步階段，面臨市場化嚴重不足、市場規范不夠完善、資源挖掘度淺等現實問題。

　　上述因素決定了依托于養老產業發展的養老地產市場前景頗為廣闊。萬科集團副總裁毛大慶就曾表示，包括養老地產在內，整個養老產業都是“朝陽產業”。當前投入養老地產行業的，既有萬科、保利、華潤等房地產行業龍頭，也有中國人壽(601628)、泰康人壽等保險企業。一些地方房企與民間資金也在以養老名義拿地做項目?？傮w而言，我國養老地產的發展仍處在初級階段。

　　有專家指出，與普通住宅地產相比，養老地產在項目選址、建筑風格、社區規劃、配套設施、物業管理等方面都有特定要求。此外，不同年齡階段的老人需要不同的服務，這也對養老地產提出了更高要求。

　　現階段，我國傳統的養老機構基本屬于虧損或微利狀態，大都需要民政部門補貼才能維持運轉。而商業化運作的養老機構，尚未出現相對成熟的運作模式。

　　商業模式待解

　　在多數業內人士看來，社會資本投入養老地產的步伐之所以較為緩慢，主因在于尚未探索出成熟的商業模式。據悉，當前養老地產主要的產品形態中，除保險資金推出的專業養老機構，還包括開發商以配建形式推出的養老地產項目，或全項目的養老地產。

　　在盈利模式上，包括投資者長期持有、出售、出售與持有相結合等方式。運營中則分為兩種主要方式，即住宅建設與社區管理相結合、住宅建設與社區管理相分離。

　　根據專家的調研，盡管上述方式各有優劣，但給投資者帶來的資金和運營壓力均較大。業內人士向中國證券報記者表示，養老地產的投資回報周期通常在10年以上，若沒有足夠的資金實力或外部融資支撐，投資者承受的壓力很大。此外，養老地產項目的前期策劃和準備，也需要較高成本。

　　據了解，房地產開發商對養老地產投資回報率的要求多在8%-10%，低于投資住宅地產和商業地產的回報率，保險資金期望的投資回報率則在10%及以上。目前來看，這一目標并不容易達到。有業內人士表示，國家和地方政府、銀行機構應對養老社區的建設給予一定政策支持和利率優惠，并應鼓勵實行反向住房抵押貸款和房地產投資信托基金，支持養老社區建設。

　　事實上，在不少房地產開發商看來，除資金外，土地政策困境也制約養老地產的發展。據悉，養老地產項目多選址在離市區較遠、環境較好的地方，且占地面積較大。多數投資者希望能獲得政策支持，甚至以劃撥等低成本方式供應土地。

　　由于養老地產項目不同于由政府提供的社會福利性質的養老住房，帶有盈利性質，從政策角度而言，劃撥供地不可行。在現有的制度下，只能采取招拍掛的方式獲取土地。這樣的高成本往往令開發商難以承受。

　　業內人士認為，要推進養老地產發展，政策優惠必不可少。除金融優惠政策外，還應結合養老地產的特點，出臺相關土地供應政策及規范措施。