當全國大多數城市的房地產市場在“回暖”聲中進入2013年的時候，有兩個地方的樓市卻傳出了不同的聲音，一個是海南，另一個則是常州。海南樓市在上世紀90年代的那波房地產泡沫破滅，至今依然對中國樓市有很強的警示意義，而2010年建立在“國際旅游島”熱潮中的樓市量價狂升，其中蘊含的風險正在顯現，房價過高、庫存壓頂等問題被爆出，用當地業內人士的話來說，當下海南樓市正處于房價的理性回歸階段。而常州，則是典型的三線城市，雖然經濟發達，但由于常住人口有限，導致該市房地產市場增長空間有限，與前幾年的大規模開發形成鮮明對比，同樣面臨著庫存壓頂的現狀，不過在長三角城市群中并不算高的房價，則使常州的樓市看上去沒有那么危險。

　　較大的庫存壓力

　　近日，一則海南樓市泡沫破裂、潛在供應量需消化十年的報道，一時間將海南的房地產市場推上風口浪尖。文中所引用的一億平方米以上的潛在供應量，以及銷售受困后當地樓盤價格戰愈演愈烈的描述，再加上網絡媒體在標題方面的助推。崩盤、庫存壓頂、泡沫破裂等十分具有爆炸力的詞，被加諸海南樓市。

　　這些報道迅速引發海南省相關部門的回應，海南省住建廳相關負責人表示，目前海南房地產市場的實際潛在供應總量約5000萬平方米，而并非之前報道的過億平方米。報道中所引用的機構統計數據存在一定的重復統計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應。海南省副省長陳志榮也公開表示，海南房地產市場不存在泡沫，而且隨著國際旅游島建設的穩步推進和新建西環線高速鐵路等基礎設施的不斷完善，海南的房地產市場將持續向好，要對海南的房地產市場抱有信心。

　　那么，海南樓市的現狀到底怎樣?銷售量和房價走勢處于怎樣的狀態?是否達到了泡沫破裂的情況?帶著這些問題，新金融記者采訪了海南樓市的相關業內人士。

　　關于海南樓市庫存要消化十年的報道，來源于海南克爾瑞公布的一份市場報告。該報告顯示，海南18個市縣未來三至五年，包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產銷售面積880萬平方米計算，未來十年內，不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。

　　不過海南克爾瑞總經理王路在接受記者采訪時表示，部分媒體在傳播信息時對上述數據有誤讀?！笆紫群Ｄ喜⒉淮嬖跇鞘信菽茰绲恼f法，當下只是海南房價在庫存壓力下的理性回歸。其次是很多人把潛在供應當成了庫存，潛在供應指開發商和政府已經簽訂出讓協議的土地的總可見面積，包含開發商和政府間的購地意向、未來可開發的總面積，和已上市的庫存量是兩個概念，拿到預售證未售出的才是庫存。我們數據中夠銷售十年的是潛在供應量?！蓖趼繁硎?。

　　不過王路也承認，雖然部分媒體在報道和傳播海南樓市庫存現狀時有夸大成分，但海南樓市目前確實存在較大庫存壓力。根據海南克爾瑞的統計，海南目前庫存去化時間最長的是陵水，需要101個月，瓊海需要61個月，文昌需要46個月，?？诘膸齑嫒セ芷谝查L達50個月，而三亞的去化周期最短，在20個月左右?！拔覀兘y計庫存去化時間時，是以當前庫存量除以之前13個月的平均銷售量，而2012年海南是受調控影響很嚴重的區域，特別是上半年的月銷售量很低，造成它的庫存去化時間的比值很大?！蓖趼繁硎?。

　　去庫存依然是主題

　　在庫存壓力下，當全國其他區域房價在四季度開始出現反彈趨勢的時候，海南房價卻是一片打折聲。在庫存壓力最大的陵水板塊，2012年底一個項目開出了帶裝修8800元/平方米起價的價格，而同時期周邊項目的房價普遍在13000元/平方米以上。位于?？谖骱０兜暮ｉL流項目，也以7068元/平方米起價開盤，與周邊15000-20000元/平方米的主流價格相比下降明顯。

　　海南中原地產市場研究部高級研究主任付澤龍對記者表示，海南當前房價的下行，是在為2010年那波過于瘋狂的房價暴漲行情“還賬”?！?SPAN lang=EN-US>2010年國際旅游島概念出來后，全國性大房企和炒房者涌至海南，開發商瘋狂拿地，一線海景土地資源消耗殆盡，炒房者的入場加劇了房價的快速上升，導致那段時間海南的房地產市場被過度開發?！备稘升埍硎?，正是那時候的過度開發，使海南樓市當下面臨庫存壓頂的現狀。作為一個依靠外地購房者的投資性需求為主的樓市，海南樓市在整體經濟增速下滑的大背景下，面臨的現狀則更為嚴峻。來自海南省房協的數據顯示，2006年、2007年和2008年，?？趰u外購房者比例達到45%，三亞的比例更是高達75%。知名財經評論人葉檀表示，海南房地產第一次崩盤緣于海南旅游未進、房地產開發冒進，如果此次再次崩盤，則說明中國最具吸引力的休閑與旅游地產無法吸引到足夠的資金。本地居民收入無法左右海南房地產價格，全國剩余流動資金量以及海南的吸引力才是確定海南房價的依據。

　　不過隨著2012年末傳統旺季的到來，海南樓市的成交量正在回升?！懊磕甑?SPAN lang=EN-US>11月到第二年的3月，是海南樓市的傳統旺季，因為這是北方客戶集中來海南過冬的時期，這時候成交量會明顯回升，我們稱之為氣候型剛需?！蓖趼繁硎?，開發商的降價策略以及傳統旺季的到來，也使海南樓市成交量從2012年年末開始出現好轉跡象，剛剛過去的2012年12月份同比上升在20%左右。而他預計2013年只要房價穩定，成交量也將持續穩定回升。

　　來自中 國 指 數 研 究 院的統計顯示，2012年?？谏唐纷≌山幻娣e229.94萬平方米，同比2011年上升106%，三亞2012年商品住宅成交面積91.5萬平方米，同比下降12%。不過?？诋斈甑某山痪鶅r為8499元/平方米，同比下降14.3%，三亞為24367元/平方米，同比上漲14.7%。海南房地產業內人士表示，之所以會出現這種情況，一是因為?？谑呛Ｄ仙儆械木哂幸欢▌傂璧陌鍓K，房價的下行和成交量的上升與全國多數地區走勢一致，而三亞則是典型的外來人口投資需求占絕對主導的板塊，加上資源稀缺和供應有限，導致房價繼續上升，成為海南唯一一個價格上升的板塊，同時成交量略降。

　　“海南樓市的一大特點是開發周期長，其他剛需為主的地區，開發周期大都在一年左右，而海南很多樓盤的開發周期普遍在四年以上，對企業的資金鏈是極大考驗?！备稘升埍硎?，所以雖然成交量有所回升，但與龐大的庫存相比，開發商依然面臨很大壓力，去庫存依然是海南樓市2013年的主題，海南樓市也將迎來一輪房價的“理性回歸”。

　　“在很多區域沒有配套支撐、很多政策配套還沒有落地的情況下，之前的價格上升是虛漲，擠泡沫是必要的，將更有利于海南樓市未來的健康發展?！蓖趼繁硎?，海南樓市的未來，則是由當前以開發住宅為主的“旅游地地產”，向真正的“旅游地產”轉變，使項目具有更完善的配套，將主要精力放在長遠的經營領域，而不僅僅是短期的賣房子。

　　常州樓市供應過剩

　　與以外地投資性需求為主的海南類似，位于江蘇的三線城市常州近日也因其高庫存情況成為輿論熱點。據央視報道，截至2012年12月末，常州全市商品房可售余量為1360.26萬平方米，同比上升12.84%，刷新了2008年的最高紀錄。按照2012年的月度成交平均水平計算，常州全部的商品房庫存量需消化20.9個月，而住宅則需要14.18個月才能消化完。

　　而據常州克爾瑞統計，在2012年4月份的時候，常州樓市的庫存量約為536.28萬平方米。到了6月份，常州的庫存上升為約783萬平方米，下半年以來常州樓市庫存量的上升趨勢明顯。供應方面，據三六五地產家居網的數據顯示，2013年常州預計有超過650萬平方米的房源上市。雖然根據常州市房管局發布的數據，2012年常州樓市全年賣出75771套房，銷售面積達795.75萬平方米，同比上升25.52%，但是庫存壓力依然使當地開發商面臨較為嚴峻的形勢。

　　常州目前較大的庫存壓力，與其近些年加速城市開發、土地出讓面積大增有關。據統計，2006年常州土地市場成交地塊只有37幅，至2010年成交地塊即增加到204幅，2011年也成交了195幅地塊，土地市場的快速增長，為常州樓市持續的高供應提供了基礎。不過常州本地戶籍人口的購房需求，卻難以與持續增長的高供應量相匹配。據常州市統計局統計，2010年年末該市戶籍人口為360.8萬，過去十年間常州市戶籍人口共增加19.3萬，平均每年增長約1.93萬?！安贿^更重要的一點是，常州本地很多戶籍人群，經過之前的拆遷、城中村改造等，普遍并不缺房，并沒有特別強烈的購買需求?！碑數胤康禺a業內人士對記者表示，而這也是常州房價在蘇南周邊城市中并不算高的重要原因。

　　常州市房管局在回應所謂“鬼城”時表示，常州目前并沒有出現如鄂爾多斯、溫州等地的房價腰斬、項目大面積停工、銷量大幅下降等市場風險跡象，雖然供應量和庫存量略高，但正是充足的土地供應和住房供應，才能使常州房價保持在相對合理的價位，使大部分市民能夠買得起房。如果供應量和庫存量大幅下降，房價很可能出現快速上漲，與政府調控的初衷是不符的。

　　常州大多數業內人士對常州樓市的前景抱有信心，常州紅星美凱龍置業有限公司營銷總監韓強在接受媒體采訪時表示，庫存偏高的問題近幾年在常州樓市一直存在，并不僅僅是2012年的問題?！安贿^常州的庫存中很多都是多年前的無效供應，大部分是開發企業自持的商業、車庫和辦公等物業，去掉之后剩余的庫存量并沒有那么可怕?！表n強表示，隨著買賣雙方更加理性地看待供應和銷售狀況，2013年常州樓市的庫存情況會有所好轉。

　　常州市房管局數據顯示，2012年常州商品房成交均價為6969元/平方米，同比下降7.30%?！俺Ｖ莘績r的下降，緣于剛需項目的打折促銷，而一些中高端項目，銷售得并不理想，一些新區不顧本地需求過度開發，存在著一定的泡沫隱患?！庇袠I內人士指出。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，與2009年不同，中國樓市目前正承受著雙重危機，一方面，一線城市因供不應求，房價過快上漲的壓力再現;另一方面卻是三四線少部分城市面臨著供應過剩的風險。而這種雙重風險，將長期伴隨中國樓市。