摘要：

17號文是措辭嚴厲、詳細全面的地產調控工作通知，市場不應過于關注焦點的住房個人所得稅，而忽視了其他頗有新意、成效的政策。

措施涵蓋不僅有住宅差價個稅，還有限購統一且從嚴、二套房貸認定標準從嚴且首付利率可提高，囤地囤房者禁止買地、融資等諸多政策。

我們認為此次政策將限制投資投機及部分改善性需求，對于整體銷量將產生負面影響，銷量可能存在1-2 個季度的調整期。

有別于市場觀點，我們不認為該政策將導致行業性二手房量價大跌、一手房量價上漲。因為17 號文不僅有所得稅按20%征收，還有限購、限貸加嚴等配套措施、房產稅推廣，同時還要求嚴格落實限價。

對開工投資的影響：將受負面影響，負面程度預計小于地產銷售，具體程度待進一步觀察。原因在于開發商觀望情緒也將上升。維持年初我們預測的2013 年房地產投資增速16.5%，新開工增速10.4%，因預測時已考慮到13 年地產政策風險比12 年市值上升，暫不調整。

對不同需求的影響：將抑制改善、投資投機，仍明確鼓勵剛需，對于以中小戶型為主的開發商影響??；將抑制住宅，商業環境較寬松；將抑制二手房，一手房沖擊偏小，需求偏弱區域的一手房影響更大。

對開發商的影響：有利于龍頭企業市場份額的提升，可以獲得相對低廉的土地、在資金、審批等將得到支持等；將抑制小開發商。

對于購房者：投機投資炒房暴富的時代逐步進入尾聲。投資商品住宅也將講究長期價值投資。

關于住宅出售個人所得稅：我們認為按照國際慣例和支持剛需的基本原則，住宅個稅存在一定的豁免的可能性較大，如國稅總局過往明確發文的“滿五年唯一”住房出售免個稅；諸如國際上慣例的根據持有物業時間的長短進行一定的豁免也相對更人性化，更易被接受。

后續政策：預判部委將出臺相關細則，而大家焦點的住宅出售所得稅的相關疑問將得到解答；主要城市將出臺房價控制目標和政策落實的細則；部分城市存在二套房貸款比例、利率上浮相關具體措施。

對股價影響：繼續維持1 月以來對地產板塊謹慎的觀點，短期板塊仍將承受壓力。但此次調整更有利于年內或中期龍以頭地產股為代表的板塊趨勢性投資機會。此次政策有利于銷量回落、價格平穩，降低進一步政策的壓力，行業中期迎來趨勢性投資機會可能性加大。