由于二手房交易環節復雜，買賣雙方心理差異較大，加之突遇政策調整等原因，造成二手房交易中糾紛頻發。政策對買賣雙方離異的影響差異、合同中對于違約責任的不同規定，都有可能導致買賣雙方產生糾紛。律師提醒，對于買賣雙方是否違約及賠償責任的認定主要還是以合同為主，在房地產調控政策不斷升級的當下，買賣雙方在簽訂合同時，應盡量在合同中對國家政策變化如何處理有明確的約定。

　　案例一：交易成本增加 買方希望解除合同

　　京版國五條細則落地后，張羅兩個月的小張犯了難。據了解，在新政落地之前，小張與房主李先生簽訂了購房合同，小張以180萬元購買李先生名下的小兩居，并交付定金10萬元。然而，因為種種原因，小張和李先生未能在新政落地前完成網簽。新政實施之后，按照其中對二手房繳納差額20%個人所得稅的規定，該房源的交易需要繳納近20萬元的個人所得稅，按照他們簽訂合同的補充協議，其中規定此次交易涉及的稅費全部由乙方，也就是小張來承擔。

　　面對突增的近20萬元，小張覺得性價比不足以打動他在此置業，所以，小張便與房主李先生溝通，希望解除之前的購買協議，并退還他已支付的定金10萬元。對此，房主李先生認為，既然是小張反悔，要求解除合同，按照合同補充條款中的規定，這屬于乙方根本違約，不光不能退10萬元的定金，小張還應支付他違約金。

　　小張認為，新聞上說過二手房交易加稅部分應由賣方承擔，如果多的這近20萬個人所得稅由李先生承擔，他也不想解除合同。但實際上是因為李先生不愿意承擔這筆稅費，所以他才要求解除合同的，李先生也有過錯，不能單純要求他賠償，所以應該把定金退給他。

　　律師說法：

　　應按照合同約定執行 違約金雙方可協商

　　北京金誠同達律師事務所律師于志紅認為，在小張和李先生簽訂的購房合同及補充協議中，對雙方的責任義務都做出了明確的規定，其中補充協議第三條中就提到：甲乙雙方同意，本交易涉及的稅費全部由乙方承擔，并直接向主管機關繳納。而且小張和李先生達成買賣協議時，國五條已經出臺，只是還沒有出臺地方細則，該合同是買賣雙方明知北京或出臺相關政策，抱有僥幸心理簽訂的合同，因此小張對于稅費增加的風險其實是有預判的。

　　根據該合同補充協議的第四條第3款，乙方若出現下列情形之一的，乙方構成根本違約，其中就包括“拒絕購買該房屋的”。而且該條款中規定，乙方應在違約行為發生十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補。據此條款，甲方也就是李先生無須退還小張的10萬元定金，甚至還有權利索要剩余部分違約金。但鑒于雙方不能達成交易的原因有政策因素，小張可以與李先生友好協商，減少違約金的支出。

　　案例二：無過戶資格 賣方要求解除合同

　　兩年前，程先生購買了順義區的一套別墅，當時該套房的房產證還沒有最終辦理下來，于是程先生與房主方先生達成協議，約定先將物業交割給程先生，等到房產證辦理下來，雙方在去辦理過戶手續。當時該房屋的價格約為12000元/平方米。

　　入住了兩年，程先生的心一直是懸著的，因為聽說這種無房產證的交易法律是不保護的。3月，程先生從開發商處得到消息，5月底該項目的房產證就能批下來了，本來終于可以塵埃落定，但京版國五條細則又給他增添了不確定因素，他沒有購房資格了。

　　程先生是北京人，一直單身，目前和父母住在城區內的一套三居里，房產證上是他的名。按照以往的限購政策，他名下可以有兩套住房。但按照最新的國五條細則，他已經不能再購買二套房了。

　　程先生希望房主方先生可以繼續等待他一段時間，等到他具備購房資格了再行過戶，而方先生則認為，這份買賣合同已經無法履行，而且是程先生的過錯導致他的希望可以與程先生解除合同，并且他愿意退還程先生已支付的房款，且不追究程先生的賠償責任。而程先生則不這樣認為，他們雙方簽訂合同時，該房產并不能交易，程先生選擇先支付方先生大部分費用，并等待房產證下來以后過戶，而他如今沒有購房資格了，房主為什么不能再等等他呢。

　　據了解，目前該房屋所在小區的均價已上漲至24000元/平方米。

　　律師說法：

　　賣方有權要求解除合同 買方無須承擔違約責任

　　于志紅律師認為，雖然國家不鼓勵無房產證的二手房交易，但該案例中的合同和補充協議本來就是在雙方明知條件不具備的條件下簽署的，是附條件完全履行的合同，而其所附條件為：房產證辦下來，賣方具備出讓的權利并能為買房辦理轉讓手續；買方在辦理轉讓手續時能辦理受讓手續。在上述條件成就前，交房、付款等都能履行，只是過戶手續沒有辦理，因此這個合同完全能夠履行，是雙方對未來權益的處理，因此具備法律效益。

　　如果在簽訂合同前，國家政策已對買房資格有規定，買方是明知國家政策抱有僥幸心理，簽訂合同，導致最終無法過戶，那么責任應該是買方，國家政策不構成不可抗力，如果賣方要求買方承擔違約責任，買方會很被動。但如果簽訂合同前有資格，合同履行過程中，因國家政策變化導致沒有資格，屬于不可抗力，買賣雙方均可主張合同自動解除，都不需要承擔違約責任。

　　提醒

　　調控期政策易變 合同中應做出明確約定

　　于志紅律師提醒，鑒于國家房地產調控政策在不斷調整變化中，二手房交易中，買賣雙方最好在合同中對國家政策變化如何處理有明確的約定，并仔細閱讀合同條款，不能因為是制式合同就忽略細節。

　　以北京市建委的北京市存量房屋買賣合同范本為例，其中第九條中，就由對合同履行過程中因政策原因須繳納新的稅費有明確的約定。而在某知名中介公司的補充協議中，也有關于限購政策導致本協議無法履行時已支付款項的具體約定。買賣雙方在簽訂合同時不能對于這些條款都選擇忽略，應協商后仔細填寫。文/門庭婷

（北京青年報）