最近，一些體制內學者趕在城鎮化規劃方案出臺之前密集調研、上書，核心內容是房地產如何融入新型城鎮化，房地產如何當好新一輪城鎮化規劃的“配角”。

“城鎮化”和“房地產化”如何合理區隔，正是這一輪城鎮化規劃編制的一大難點所在。對此，國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣有一個形象的比喻：城鎮化是“把10套房分給10個人”，“房地產化”是“把10套房分給1個人”。城鎮化注重公共資源的均等化，強調房子的社會、民生屬性；房地產化則以投機、暴利為訴求，片面追求房子的經濟屬性。

避免“房地產化”，并不是說要從根本上否定房地產。房地產就相當于城鎮化的“硬件”。它并非僅僅是在建住宅、蓋商廈，同時也是在建設城市。中國的城鎮化進程不僅表現在城鎮人口及其所占比重的增加上，而且還表現為城市固定資產的大規模形成和基礎設施的大規模建設上。

中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮有一個論斷：當前我國的房地產發展實際上是在為過去的城市建設失誤“補課”。計劃經濟時代，“先生產后生活、先治坡后治窩”的城市發展理念，漸漸導致城市化滯后于工業化。

陳淮認為，近年來在房地產問題上形成的諸如拆遷、征地、房價以及“泡沫”、“暴利”等爭議，很大程度上是在“補課”過程中、伴隨城市化的“加速運動”疊加出現的。而要解決這一系列矛盾，別無他途，唯有“堅持推進城鎮化”。

未來10到20年，中國城鎮化率仍將快速增長。數億農民的涌入，意味著城市仍舊難以避免“大拆大建”。盡管中國每兩年半的住房建設總量就相當于新建一個紐約或者倫敦，但未來相當一段時間內，許多城市仍將會處于住房供應短缺的狀態。

但“大拆大建”也絕不應再重蹈泡沫泛濫、投機盛行、以土地財政為核心價值取向的“房地產化”覆轍。房地產在未來的城鎮化進程中，必須要走出一條糾偏、去偽的新路。

有別于昔日以“土地的城鎮化”為主角的“房地產化”，新型城鎮化的主角應該是“人口的城鎮化”。在此進程中，房地產將更多地體現其配套價值――為農民融入城市、農民工市民化以及公共服務均等化提供硬件支持。

作為新型城鎮化的配角，房地產至少要在三個“規”字上與昔日劃清界限。首先是做好規劃。未來人們不能再容忍生活在睡城、臥城和鬼城，飽受大城市病對幸福指數的摧殘；不能容忍城市規劃和土地利用規劃“兩張皮”造成的資源浪費和環境破壞；也不能容忍工業轉型升級、騰籠換鳥后留下的人去樓空――當下江浙一帶出現的“房地產空心化”已令人堪憂。

其次是定好規則。過去人們形容房地產是中國經濟增長的引擎、發動機。但遺憾的是，這個發動機只裝了“油門”，卻沒有“剎車”。一旦上了快車道，就成了咆哮的怪獸，難以馴服。近幾年來，房價每每是越調控越高漲，根源在于房地產的制度建設捉襟見肘，“規則”沒有定好。比如久為詬病的“國家基本住房制度”，至今尚未立法明確。相應的配套政策，諸如房地產稅制、住房金融、土地供應和住房保障等，均未形成完備體系。這些，無疑都是下一步房地產業轉型升級的作業空間。

此外，還應尊重規律。好的城鎮化模式必然要尊重一個客觀規律，那就是充分實現城鎮化、工業化和農業現代化的三化同步、三化融合。如果三化不同步、不協調，城鎮化就很難健康發展?！按蟛鸫蠼ā币仓徊贿^會造就更多的貧民窟，將城市內部的貧富差距拉得更大；馬路越修越寬，交通卻越來越堵；城市越攤越大，幸福卻越來越遠。

從學者調研中捕捉的跡象表明，此前的城鎮化規劃草案征求意見稿中，就“如何做好城鎮化規劃與房地產發展銜接”的問題顯然還沒提出令人滿意的方案。因而值得期待，不日即將出臺的城鎮化規劃方案中，對此會如何運墨。