中國房地產行業從2003年開始商業化成形，而調控也如影隨形。房地產通過行政調控干預房價，但其作用不斷被稀釋、被瓦解，每一波調控結束，都會迎來房地產價格的反彈。越來越多的跡象表明，傳統的樓市調控模式已經陷入死胡同，樓市調控亟待打造升級版。行政調控的時代已經接近尾聲，未來房地產行業要健康發展，就要尋找新的航向。未來的樓市調控需要的不是單純的調控，而是改革。

從調控到改革十年磨一劍

近10年的中國房地產行業發展可稱為“黃金十年”，也可稱為“調控十年”。幾乎每一年都有新的調控政策出臺，遍及金融、土地、預售、稅費等多個環節。遺憾的是，盡管這種行政式的調控越來越嚴厲，也越來越有針對性，房價卻始終一路上揚，屢屢引起“越調越漲、越漲越調”的非議。

客觀而言，10年的房地產調控仍然取得了一定的成果，在健全市場秩序、樹立行業規范、完善住房保障以及調整樓市結構等方面，逐漸形成了成熟的思路和措施。然而，運動式的行政調控弊端日顯，以市場化的系統性改革取而代之是大勢所趨。

與“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的調控相比，改革必將觸及深層利益，障礙阻力可想而知。然而唯其艱，所以盼其美，中國房地產市場的長治久安皆系于斯。正如住建部政策研究中心主任秦虹所言，“調控只能治標，只有深層次的制度改革才能治本”。

2003年~2007年：抑制過熱的“五年降溫”

進入21世紀，隨著住房改革紅利逐漸發酵，入世后實體經濟的迅速發展以及海外資本的大肆涌入，中國房地產市場迎來新一輪的增長高潮。

2003年，盡管非典肆虐，卻未能阻礙房地產市場的蓬勃向上，部分地區已經呈現從偏熱到過熱的苗頭，關于“房地產泡沫”的爭論也甚囂塵上。中央政府再次意識到，是時候給逐漸脫開韁繩的房地產行業打一針“鎮定劑”了。

2003年6月，史稱“121文件”的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》出臺。不過，2個月后，《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文件)出爐，首次明確指出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，并提出促進房地產市場持續健康發展是保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目要繼續加大信貸支持力度。

這兩份意見向左的文件相繼出臺，將政府既害怕房地產價格和投資增長過快，又希望其繼續拉動經濟增長的矛盾心態展露無遺。而各級政府主導的“圈地熱”、日漸增大的金融信貸風險等原先大量潛在的問題也隨著樓市的火爆而集中暴露出來。

2004年是在2003年政策基調上的細化落實年。在這一年，出臺了一系列包括加息、存款準備金率上調、打擊囤地、規范土地管理等政策，主要從“地根”和“銀根”兩方面加強調控。尤其在上海，期房限轉的管理條例表明，政府已經開始打擊投機性泡沫的苗頭。

進入2005年，全國尤其是一線城市房地產市場的迅猛漲勢已經引起全社會的強烈關注，政府不得不再度出手干預。2005年3月和5月，“國八條”和“新國八條”相繼出臺。前者建立了政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度；后者更是史無前例地由七部委聯袂，著手制定房地產調控操作層面的細化方案。

與此同時，中央還從稅收入手整頓房地產市場，發布了《關于加強房地產稅收管理的通知》。銀監會則在隨后發布“212號文件”，收緊房地產信托。

2006年，在此前3年政策基調的鋪墊下，新一輪調控大幕終于拉開。國務院常務會議通過“國六條”，重點從調結構層面入手，日后引發強烈詬病的“90/70”政策就是在此時確立的。作為“國六條”的細化版，九部委隨后出臺的“十五條”第一次提出了“限價房”――“限套型”、“限房價”的普通商品住房，以期解決中等收入夾心層群體的住房問題。

在這一年出現的限價房、廉租房與此前就存在的經濟適用房一起，構成了未來數年中國保障性住房的主體，并各自上演了不同的命運沉浮?！白畹褪杖腚A層靠廉租房，低收入階層靠經濟適用房，其他階層靠房地產市場”的構想，客觀結果卻是進一步推動了房價的上漲，中央層面最終為經驗不足和權責不明付出了昂貴的學費。

針對逐漸活躍的外資地產投資行為，住建部頒布了171號“限外令”，試圖阻止海外熱錢加入到“爆炒樓市”隊伍中。同時，中央繼續從預售制度、土地規范、二手房買賣個人所得稅等環節加強調控。

2007年是2006年各項政策的推進升級年。征收土地增值稅、規范房地產經紀、嚴厲打擊炒房、進一步“限外”、6次加息10次上調存款準備金率、《物權法》頒布以及物業稅空轉試點，政策密集出臺，調控全方位出擊，讓這一年顯得熱鬧非凡。然而為此作為注解的，卻是中國房地產市場有史以來最大的增長幅度，引起“調控變空調”的紛紜指責。

“五年降溫”，非但沒有絲毫的降溫，反而邊調邊漲，讓社會失望情緒越來越嚴重，最終也引發了房地產行業又一次重大危機。

2008年~2013年：從運動戰到持久戰

2008年充滿了戲劇性，政策的反復則是這種戲劇性的最佳詮釋。在房地產泡沫的推動下，整個國民經濟呈現過熱跡象，中央貨幣政策從“適度從緊”轉為“從緊”。然而，全球金融危機突然來襲，讓本就在銀根緊縮瑟瑟發抖的中國經濟如墜冰窖。國際熱錢紛紛撤出，房地產市場進入深度調整，成交量日減，房價急速下降，不少房企幾乎面臨滅頂之災，其中不乏綠城[簡介 最新動態]、富力[簡介 最新動態]、恒大[簡介 最新動態]、龍湖這些龍頭企業。

在某種程度上，房地產調控的效果已經顯現，如果進一步鞏固，或許成效斐然。然而，國民經濟“保增長”的巨大內外部壓力，讓中央政府不得不松開繩索，4萬億元投資一朝奔騰而出，樓市調控就此前功盡棄。

2008年9月，多年的升息通道終于轉向，央行連續降息和下調存款準備金率。10月，財政部發文《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》，房地產“救市”大幕就此拉開。

2008年底到2009年初，從中央到地方一系列刺激樓市政策出臺，尤其是二套房限制政策的放開和房貸利率優惠的擴大，徹底激活了低迷的樓市。從2009年年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，“從嚴冬到酷暑”，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，樓市調控無奈地重新回到了起點。

2009年底，在“超級反彈”的形勢下，中央政策終于動用了懲罰之鞭。12月，國務院決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，以抑制炒房投機。隨后，國務院各部委陸續出臺調控細節，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉向穩定房價，同時嚴厲打擊囤地炒地。

2010年3月，央企連續制造地王引起中央震怒，國資委出臺“央企退房令”――除已確定的16家以房地產為主業的央企外，78家不以房地產為主業的央企正在加快調整重組，在完成自有土地開發和已實施項目后要退出房地產業務。

2010年4月，“史上最嚴厲調控政策”――《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(史稱“國十條”)終于出爐。

2011年2月，北京出臺了最為嚴厲的“限購令”，一度令北京市場劇烈震動。隨后，各地政策也紛紛出臺各種類型的“限購令”和“限價令”，中國房地產市場就此進入“限購、限貸、限價”的“三限時代”。

從2010年到2011年，央行重新進入升息通道，但連續的加息已經呈現邊際效應遞減，并未對房地產市場產生太大影響。同時，上市房企股市再融資閘門也基本關閉，房企不得不從信托、基金等渠道尋求更多的資金支持。

隨后2年，樓市幾乎再無新政出爐，隨著以限購為主的“國十條”的逐步消化，市場再次進入上漲階段，無論是房產稅的試點，還是“新國八條”的頒布，都未能產生根本性的效力。2013年2月，“國五條”出臺，然而其在北京的細則實施卻反而引起了新一輪的樓市暴漲，以致業界普遍認為，“國五條”的尷尬結果成為了樓市調控失敗的縮影。

從運行軌跡來看，如果說2003年到2007年是邊調邊漲的單邊上漲形態，那么2008年到2013年則是如過山車般的波折軌跡。推敲個中細節，保增長的投鼠忌器和懲罰性的暴風驟雨令人嗟嘆，挫折與遺憾中，柳暗花明，一條持久作戰的改革之路悄然鋪就。