下半年整體的房價上漲幅度會趨緩，一定會比上半年要低，這是9月1日，在本報舉辦的中國地產大河論壇第四屆年會上，國家住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹給出的明確判斷。在此次年會上，秦虹女士對下半年房地產市場以及投資趨勢進行了判斷，并對政府的下一步政策導向進行了預測。

人口結構決定樓市需求轉變

秦虹表示，現在市場上，雖然70個大中城市房價還在漲，但是現在市場需求主體和國八條之前市場需求主體已經發生變化，就是現在買房人新增需求主體不是全部，我們說的主體是自住性需求為主，這和國八條之前的房地產市場是有所變化的。

秦虹認為，產生這種變化的主要原因是人口結構決定了住房需求的周期。根據世界各個國家房地產市場這么多年周期演變過程，我們得出一個經驗和規律：在住房市場，兩類人群對樓市買賣影響較大，一類是勞動力人口里面的年輕勞動力，目前為止我國20歲到49歲的年輕勞動力占到全國人口比重的55%，而在省會以上大城市，特別是在一線城市，更年輕的人口20-39歲的年輕人占到每年新增人口的55%。還有一類人對房地產市場影響也比較大，就是高儲蓄人口。2010年人口普查之后，我們的高儲蓄人口35歲-54歲占到30%，這個比例我估計不會超過2020年。也就是說，這幾年我們都面臨著兩個高峰：年輕人占比的高峰和高儲蓄人口占比的高峰。這兩個因素表明，這幾年正是年輕人占比大，對住房需求量旺盛的時期，所以現在改善性需求、剛性需求都比較大。

城市發展不均衡決定房地產市場增長格局

現在中國房地產市場已經出現了一種分化的格局，就是大中小城市，不同的城市出現了一個不同的市場變化的狀態。

秦虹指出，當一個國家和地區城市化率在50%以下的時候，就是農村人口多、城市人口少的時候，這個國家的人口流動以農民進城為主，當一個國家城市人口多、農村人口少，城市化率超過50%的時候，整個國家人口的流動是以中小城市人口向大城市流動為主。而我們國家從整體上正處于這樣一個發展階段，也就是說我們現在城市化率已經超過50%了，一方面農民在進城，但是農民進城對大城市房價影響是有限的，可能對中小城市、周邊縣級城市影響比較明顯。但是中小城市人口向大城市流動，這個對大城市房價影響特別大，而我們國家恰恰正處于這個發展階段，中小城市人口向大城市流動，這種結果，導致了大中小城市房產市場格局出現了不同，今天的北京、上海每年新增常住人口差不多60萬人，但我們的一線城市和二線城市絕不代表全國的房地產市場。

下半年整體房價漲幅趨緩 堅持抑制投資和投機性需求

“下半年我認為整體的房價上漲幅度會趨緩，一定會比上半年要低?！标P于今年下半年的房價走勢，秦虹給出了明確的判斷。秦虹表示，得出這個結論主要有兩方面的原因。首先，去年上半年房價上漲整體基數較低。其次，目前全國總庫存量仍然比較大。數據顯示，今年的銷售速度和在建速度相比，全國下半年供應量還會增加。因此，在基數增高、供應量又增加的情況下，我認為下半年房價上漲幅度會趨緩。

對于下半年房地產市場的變化，秦虹做出了如下判斷，首先，下半年漲幅會下降，供應量大，不會進一步促進房價的上漲。政策方面，我們的政府不會放松調控，甚至還會為了完成我們年初制定的房價控制目標，進一步采取措施，抑制房價的漲幅。貨幣環境方面，我個人判斷下半年的貨幣政策環境恐怕不會那么寬松，最好的格局或者我們能看到的最好的貨幣政策恐怕就是保持不變的一個政策，不會進一步寬松。保持不變，就已經是最好的了。調控政策方面，秦虹認為未來的房地產調控政策是在政策層面上，還會有堅持對投機和投資性需求進行抑制，至少是不支持。