有專家指出，要真正走出“以房養老”的困境，還需要考慮到中國國情，進行一系列的制度改革。而據記者觀察，目前要實行這一新的模式，依然有“三關”難過，其中最核心的是中國家庭的倫理觀。

第一關：房子不留給子女成嗎？

“孝道”是中國社會文明中的一個關鍵詞。由此，養兒防老以及贍養老人是約定俗成的社會風俗。由之而來的是“養兒防老”“子承父業”的家庭倫理觀念：子女贍養父母，父母的財產包括房產則由子女繼承。在某網站一項公開的社會調查中，八成人表示“以房養老”難以接受。國資委2010年的一項調查顯示，擁有房產自主權的老人已經多于群體人數的72%，但是房子的處置權卻并不是老人自己說了算。如果在這個時候，將房子賣掉來養老，無疑是在間接割斷親情的紐帶。因此，大部分老人更愿意把財產留給子孫。

記者走訪中，很多老年人也認為，房子是自己一生努力得來的最大遺產。如果需要用房子養活自己，不僅自己內心會有挫敗感，在外也會覺得自己和孩子都無顏面。

第二關：70年房屋產權是硬傷？

目前，中國銀行（機構）中開展的“以房養老”“倒按揭”業務極其有限，主要是因為這些用來做“倒按揭”的抵押房產房齡較老，70年土地使用權所剩時間不多，房屋價值難以認定所致?；诖饲岸啻问〉慕涷灴紤]，業內認為，“以房養老”的核心在于如何真正盤活閑置住房。2007年出臺的《物權法》雖然規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但目前并沒有任何規定能夠明確，70年產權到期后，抵押房屋自動續期是否有償，如果存在續期費，這對金融機構而言將是一個巨大的未知風險。

北京一家知名養老保險機構的負責人為記者分析，如果現在30歲的年輕人，貸款30年，等到他退休時，房產所在的土地使用權已經出讓了至少42年以上，因為這其中還要包括開發商的買地、建房、出售這段時間在內。如果以房養老，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。將如此殘缺的住房來出售很難賣出好價格，很可能會出現產權到期時，人還活著錢卻花光的尷尬情況。

另有一個核心的問題是，要保證“以房養老”的順利實施，前提和基礎是過硬的建筑質量。住建部副部長仇保興曾表示，“每年20億平方米新建面積，讓我國成為世界上每年新建建筑量最大的國家，而建筑的平均壽命卻只能維持25-30年。

反觀發達國家，英國的建筑平均壽命達到132年，美國的建筑平均壽命也達到了74年?！翱梢?，如果不能在建筑壽命和質量上有實質性突破，”以房養老“就是個偽命題。

第三關：準入門檻是否太高？

中信銀行于2011年10月在國內率先公布實施“以房養老”方案，考慮到風險的防控和按揭到期后的退出問題，該行的“養老按揭”要求老年人或法定贍養人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于處置，貸款期限也不得超過10年。并且，貸款利息按照銀行基準利率執行，意味著10年的貸款利息也價值不菲。

有專家指出，既然擁有多套房屋，為什么還要抵押房屋貸款呢？賣一套多省事。況且，55歲開始辦理住房抵押養老貸款，65歲就到期了，真的需要養老時，沒有錢了，房子也歸銀行了，那么這個貸款的意義在哪里？就適用的階層而言，其適用范圍也是十分有限的。一方面，對于那些退休待遇十分優厚的城市人口（如機關事業單位退休人員）來說，依靠不菲的退休金便足以養老，根本就沒有“以房養老”的必要；另一方面，對于那些沒有自有產權住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口來說，雖然他們確實有養老之憂，但是又根本沒有條件和資格奢談“以房養老”。

也就是說，有房子的人大多不需要“以房養老”，沒房子或者沒產權房的人根本沒辦法“以房養老”，這是“以房養老”最大的局限性。