可以說，住宅專項維修資金是業主“既愛又恨”的一筆資金。中原地產市場研究總監張大偉在接受《證券日報》記者采訪時說：“實際上，住宅專項維修資金與保險投入類似，有些小區可能幾十年內都很少啟用，甚至有些業主可能一輩子也不會享受到這筆資金帶來的好處?！?/P>

雖然管理現狀與保險投入類似，但住宅專項維修資金并非“自愿投?！?。住宅專項維修資金是每位購房者繞不開的一項費用，《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第十三條規定：未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

面對強制收取、難以支取的困境，多位接受記者采訪的業主、律師、專家以及房屋中介機構均表示，已經成立業主委員會的小區，相對比較容易支取。

“不能采取頭疼治頭，腳疼治腳的思路解決類似社區公共維修的事情?！北本┞蓭焻f會物業管理法律專業委員會副主任畢文強指出，做好社區頂層設計，成立業主委員會不僅能實現維護公共設施，保障居民生活，還能獲得公共利益。

畢文強還建議設立共有產權證制度，保障社區公共空間所帶來的收益。

二問：

業主的權利被誰拿走了？

記者在調查中發現，有的業主認為維修資金由居委會掌管，有的業主認為由物業公司掌握，也有業主認為是開發商拿走了維修資金。對誰來監督資金的使用更是一頭霧水。

《辦法》明確，業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

《辦法》規定，住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作?？h級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作?？梢?，對住宅專項維修資金支配起到關鍵作用的，是各級政府的建設（房地產）主管部門，有關聯的部門則是同級財政部門、銀行。

著名《物權法》研究專家、中國政法大學教授劉智慧在接受《證券日報》記者采訪時表示，房屋屬于業主的私有財產，如何維修、何時維修、按什么標準維修應屬于業主自治范疇，法律上屬私法領域。建議可以通過采取委托中介機構介入的制度，建立公示制度、審計制度、業主查詢制度，也就是說通過制度來監督。

三問：開發商挪用維修金

為何時有發生

回顧過去十幾年住宅專項維修金的“滄?！?，開發商挪用維修金的現象并不少見：2005年，北京有房地產開發商挪用業主千萬元公共維修資金成立公司；2010年，惠州市新時代花園小區開發商挪用280萬元維修資金。2012年，南京市鐘樓區勤德家園開發商豐臣地產集團未經業委會同意，挪用120多萬元電梯維修基金；業委會發現后，于今年4月向鐘樓區人民法院起訴，要求豐臣地產集團賠償本應屬于全體業主的這筆資金，最終經過法庭調解，開發商同意支付326萬余元。此外，在蘭州、東莞等地均發生過開發商挪用住宅專項維修資金的案例。

上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍在接受《證券日報》記者采訪時表示：“不排除部分地方存在管理漏洞的可能性，或者監督不力的情況?！?/P>

據記者了解，北京市的住宅專項維修資金歸集于中國光大銀行北京花園路支行。據了解，2005年，原北京市建委（現北京市住建委）下發的《關于進一步加強北京市住宅專項維修資金歸集管理工作的公告》規定，從當年7月5日開始，凡建設單位（包括物業管理企業、經紀公司等）受業主委托代收維修資金的，應在三日內將維修資金匯繳到市住宅專項維修資金歸集銀行：中國光大銀行北京花園路支行。

除了開發商挪用住宅專項維修資金外，一位北京的業主告訴記者：“物業管理公司不僅阻礙成立業主委員會，即便是成立以后，在需要支取維修資金時，物業管理公司也會從中作梗。我們小區2006年成立業主委員會，但因為物業管理公司背后阻撓，一直未推進實質性工作?！?/P>

物業管理公司騙領住宅專項維修資金的案例也時有發生。今年9月份，深圳市住建局致函福田區住建局，要求對通過偽造公章，擅自組織征集簽名，騙領48.6萬余元物業專項維修資金的深圳市利豐物業服務有限公司進行處罰。

據深圳市物業專項維修資金管理中心有關人士介紹，福田區翰嶺花園尚未成立業委會，現由深圳市利豐物業服務有限公司提供物業服務。今年8月5日，該花園有業主通過深圳市物業專項維修資金網站公開的維修資金使用數據，發現小區管理處申請了一筆486725.91元的專項維修資金；而該小區多數住戶均不知道有該筆專項維修資金的使用。該業主隨后向市維修金中心及福田區維修金管理機構反映，并同時向轄區梅林派出所報案。據悉，該公司將面臨近百萬元的罰款。

四問：誰來監督維修金

記者采訪了解到，目前全國各城市住宅小區成立業主委員會的比例較低。2011年8月，北京市住建委公布數據顯示：北京市住宅物業管理項目超過3600個，業主大會數量840個，成立比例為23.3%。2011年6月15日，太原市房管局的數據顯示，太原市業主委員會成立比例僅為7%-8%。在2012年年初，據長沙市住建委對外披露，長沙2000多個有物業管理的小區中，業主委員會成立率不足三成，而規范的業主委員會比例更小。

據劉智慧介紹，對于住宅維修資金的管理和使用，各國模式不同。例如在美國，公共維修資金的管理是完全市場化的操作。業主交存的住宅專項維修資金都是由基金公司來負責管理。如果房屋需要維修，就由物業公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。

而日本的房屋維修資金采取“開發商包攬”的方式，住宅維修金就包含在房價中，業主房屋的所有修繕費用完全由開發商承擔。新加坡并沒有明確業主在收房時交納公共維修基金，但“樓宇翻新”計劃是小區里不斷進行的一項活動――擁有50%以上業權的業主同意，樓宇翻新計劃就得強制進行。

據悉，武漢市近年來采取多種措施給維修資金使用“松綁”：除了業主委員會外，無業主委員會的社區可以由居委會組織整修；緊急情況下，還可以由區房管局應急代修。維修資金申請主體擴大后，怎樣防范維修資金被濫用甚至是挪用，成了一大難題。今年10月初，武漢市房管局啟動了維修資金中介機構備選庫的建立，從社會遴選一批工程造價咨詢工程監理的第三方中介機構，組建備選庫；使用維修資金需要經過備選庫中隨機選取的第三方機構進行審核，避免維修資金使用不當。這意味著該市引入第三方監管，以保證維修資金的安全使用。

為了規范住宅專項維修資金的使用，劉智慧建議，“從行政法規，甚至從人大立法的層級上，應對維修資金的使用和管理做出更明確的規定”。