大智慧阿思達克通訊社11月25日訊，央視有關土地增值稅的報道引發市場普遍關注，大智慧通訊社根據現行法律法規，梳理了此項稅收的相關規定。

有業內人士指出，土地增值稅，作為房地產開發相關行業所涉的最關鍵稅種之一，其征收一直頗受關注，相關各級政府部門也曾多次對土地增值稅發文進行規范并明確表態，但從具體征收情況看，爭議確實一直存在。

央視《每周質量報告》24日報道，北京執業律師李勁松根據房地產相關數據測算，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

【暫行條例】

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]138號），轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。

《條例》要求，納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

《條例》指出，在繳納土地增值稅時，需扣除以下項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

《條例》同時規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

【實施細則】

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

此外，《國家稅務總局、建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》（國稅發[1996]48號）要求，凡是轉讓房地產的納稅人，應當根據土地增值稅的有關規定，在規定的期限內到主管稅務機關辦理土地增值稅的納稅登記和申報手續，經主管稅務機關審核后，按照規定的期限繳納土地增值稅。對于已經完稅的納稅人，由主管稅務機關發給完稅證明；對于不屬于征稅范圍或應予免稅的，由主管稅務機關發給免稅證明。

凡沒有取得主管稅務部門發放的完稅（或免稅）證明的，房地產管理機關不予辦理有關的權屬變更手續，不予發放房地產權屬證書。

【預征管理】

《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）提出，為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。

除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。

對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。

【清算管理】

2006年出臺的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。