在新三中全會《決定》中，房地產稅被視為“完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”而被器重。不過要開征房產稅，還有一個問題必須考慮，那就是采用從價計征還是從量計征。

以房屋套數或者面積作為稅收減免的標準，會產生稅負不公平―――兩套有同樣價值的房產，面積少的會被免于征收房產稅，而面積多的則被課征了房產稅。如果采取這種征稅方式，就是變相給高收入階層免稅，同時還會扭曲房產市場，推高市區內的房產價值，并影響代際公平。

從價計征的方式將改變這種局面。從國外征收房產稅的經驗看，從價計征是基本準則，其各種稅收減免均直接以金額作為減免標準。同時，這種方式也照顧了代際公平。

房產稅當然是件大事，并不因為它能夠如很多人所說的扭轉房價快速上漲的趨勢，更重要的是它的開征能夠為地方政府尋找到一個穩定的稅源。也正是如此，在新三中全會通過的《決定》中，房地產稅被視為“完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”而被器重。

不過要開征房產稅，還有一個問題需要考慮，那就是房產稅在今后是采用從價計征還是從量計征？所謂從價計征，那就是按照每個家庭所擁有房產價值的多少來決定所要繳納的房產稅；而從量計征則是按照每個家庭所擁有房產面積的多寡來決定所要繳納的稅額。

從目前公眾的討論來看，絕大多數人都支持從量計征，網絡上廣為流傳的版本也可作為佐證，即據稱自“2014年1月1日起，對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%-3%的房產稅，且沒有減除額”。為什么公眾大都會認為今后要采取從量計征的方式？一個可能的原因是目前在重慶和上海的試行方案中，都是以面積作為征收標準。

以上海的方案為例，盡管在《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》規定房產稅的計稅依據為“參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據?！闭Э粗?，這個方案似乎是從價計征。但是同樣在這個辦法中卻規定了六項減免標準，而無論采取哪個標準，都是和面積掛鉤，而不是與房產價值有關。

比如稅收減免的第一條是這么規定的，“本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅?！睋Q句話說，只要是購買第一套住房或者家庭人均住房面積在60平米以下，就免繳房產稅。

為什么要從量計征？據公開的說法，如果要對每套房都征房產稅，對那些只擁有一套房的普通工薪階層來說，則是一個沉重的負擔。為了廣大工薪階層的利益考慮，應當設定一定的減免標準。但問題是，這樣的免稅標準真的是為工薪階層考慮？那倒未必。筆者認為，以房屋套數或者面積作為稅收減免的標準，會產生稅負不公平。一個很有可能出現的現象是，兩個擁有同樣價值的房產，面積少的會被免于征收房產稅，而面積多的則被課征了房產稅。這樣的計稅依據很有可能出現的情況是，中低收入階層承擔了與其財產不成比例的稅負，甚至還會出現這種荒唐事：一個擁有180平米、每平米價值高達10萬元的三口之家免征房產稅；而擁有200平米、每平米只有5000元的家庭卻需要繳稅。

如果采取這種從量計征的征稅方式，那么就是變相給高收入階層免稅，同時還會扭曲房產市場，推高市區內的房產價值。今年以來，“宇宙中心”五道口以每平米10萬的價格而被公眾所知悉，為何它能夠有這么高的價格？因為它符合學區房、面積小這兩個特征。假如今后的房產稅采取從量計征，那么這些小面積學區房的價格就會越來越高：其不僅具有學區房的功能，同時還有保稅功能――― 這可能是房產稅的設計者所沒有想到的。

于是，一個非常奇怪的現象就會出現：本來出臺房產稅的初衷是為了抑制房價，卻發現這種計稅方式會推高市區內小戶型面積的房價；同時，這種本來為“完善地方稅體系”而推出的稅種也背離了初衷：如果以面積征稅，那么城市中心區域的地方政府可能會面臨無米下鍋的境況―――因為這些區域的戶型大多都足夠小且符合免征標準。于是，一個很有意思的現象就出現了，那些享受了優質公共服務的居民卻不需要為房產而納稅。

考慮到當代中國的城市化進程，這種從量計征的方式還隱藏著對新進入城市階層的價格歧視。一個需要注意的現象是，那些剛進城者由于經濟能力往往會將第一套住房選擇在非市中心，而且面積也較市中心要大――― 同樣的200萬在京滬等城市或許只能買50平米甚至更少面積的住房，但在郊區則可能會有100平米。盡管房產價值相同，但是兩者對應的公共服務卻不盡一致，一般而言市中心的會更為好些；但不可忽視的一個問題是，遠在郊區的居民更容易被征收房產稅。

從這個角度而言，從量計征的房產稅不僅僅會扭曲高收入階層和低收入階層的稅負，同時還會影響代際公平，“先富起來的人”將會永遠受到優待，無論是公共服務還是稅收。

不過，如果采取了從價計征的方式，那么這種局面就會改變。從國外征收房產稅的經驗來看，從價計征是基本準則，他們也有各種稅收減免，但都是直接以金額作為減免的標準。以美國加州為例，用于自住的住宅幾乎都可以獲得7000美元的房產稅減免；如果居民是殘疾退伍軍人，則可免除最高額為15萬美元的房產稅。這種從價計征的方式更加公平，享受優質公共服務的居民往往也需要承擔更多的稅負。

同時，從價計征的方式也照顧了代際公平。由于核心區域的居民住宅大都屬于城市原住民，他們通過祖傳或者福利分房占據了核心區域，目前他們中的絕大多數已經瀕臨退休，這個群體最大的優勢是坐擁巨額財富，但收入卻很一般。如果房產稅從價計征，盡管每年1%-2%的數額相對于其資產價值來說是九牛一毛，但卻會對其現金流產生致命影響，甚至會發生收入不夠繳稅的現象。也正是如此，從價計征的房產稅還會產生這樣一個意想不到的后果，為了減少稅負，這些居民將不得不把房產易主，搬到更為偏遠的郊區。

或許很多人認為這樣對他們不公平，為什么在市區內居住了大半輩子，在晚年卻要被逐出市區？不過在筆者看來，這樣好處更多：第一是可以減輕城市的交通壓力，因為可以讓更多的上班族聚集市區內；第二是讓城市永遠保持活力，如果市區內都是年老者居住，那么城市的魅力將會大打折扣。盡管如此表述似有不尊重年長者之嫌，但必須考慮到的一個現實是，現在城市住宅價格之所以上漲，就是因為有不斷的外來者涌入，老一輩人是坐享了房產價格上漲的代際紅利，同時，在現收現付的養老金體系下，他們的養老金也是由目前的上班族所供養的。換句話說，市區內房產易主也是代際公平的體現。

從這個意義上來說，選擇從量計征還是從價計征，體現了我們是偏向既得利益階層還是選擇迎接變革，茲事體大，不得不慎重。