[導讀]目前更為嚴峻的挑戰可能還是一線城市商業地產“扎堆”所形成的激烈競爭，電商、同業競爭、銀行斷糧或成為明年困擾商業地產的“三座大山”，如何加速創新和轉型將成為商業地產迫在眉睫的課題。

“雙12”來了，面對電商對傳統商業地產的沖擊，多位房地產業人士對中國證券報記者表示，目前更為嚴峻的挑戰可能還是一線城市商業地產“扎堆”所形成的激烈競爭，電商、同業競爭、銀行斷糧或成為明年困擾商業地產的“三座大山”，如何加速創新和轉型將成為商業地產迫在眉睫的課題。

商業地產之痛

阿里“雙11”期間超300億元的交易額讓商業地產商感到震撼，如今“雙12”又來了，雖然傳統商城在年末也有促銷，但熱度遠不如電商。

高緯環球2013年第三季度北京零售物業市場報告顯示，在宏觀經濟持續放緩及網購的影響下，很多零售商對品牌擴張策略都表現出謹慎的態度。核心商圈的租金依賴于國際知名品牌的穩定需求將繼續走高，但非核心商圈的招商壓力已日漸明顯。

有商業地產人士對中國證券報記者表示，除了電商帶來沖擊以外，近年房地產調控之后越來越多資金流向商業地產，商業地產之間的競爭也因此變得激烈。

“中高端商城的競爭尤其激烈，深圳萬象城跟KK Mall的直線距離不超過兩公里，深圳海岸城、保利、寶能?All City等項目都集聚在方圓兩公里之內?！痹撊耸空f。

隨著大量優質項目在三季度集中入市，上海核心商圈優質零售物業空置率一再上升，達到了7.08%。第一太平洋戴維斯三季度商鋪簡報預計，由于新增供給較多，北上廣三地中高端購物中心平均空置率將有所提高。

至于其他城市，杭州世邦魏理仕(CBRE)10月份的報告認為，杭州進入購物中心開發的“大躍進時期”，至2017年預計主城區將有約128萬平方米的新增供應入市，增幅超過130%。

有消息稱，近日上海銀監局對轄內各商業銀行下發“關于商業地產融資風險的通知”,銀監局調研發現，上海商業地產“總量過?！?、“價格上漲過快”、“市場總量接近飽和”，潛在風險已經遠遠大于住宅地產，因此需要轄內各商業銀行高度關注。

新辟蹊徑突圍

分析人士指出，電商、同業競爭、銀行惜貸或成為明年困擾商業地產的“三座大山”。如何加速創新和轉型，將成為商業地產迫在眉睫的研究課題。

中國證券報記者采訪了多家商業地產相關人士，他們共同的創新和轉型思路是：通過跨界運營和提升服務質量來提升客戶的消費體驗；希望通過餐飲、電影等途徑增加客戶在購物中心的停留時間，從而轉化為其他消費。不過，這一運營模式上的轉變仍難免陷入“同質化”的境地。

部分大型地產商正在探索如何打造其“差異化競爭力”。據了解，萬科進軍商業地產之后，無論是商用產品線還是入股徽商銀行，都嘗試貫徹“社區服務”的理念來形成差別化競爭力。另一家巨頭大連萬達則走上了海外擴張之路，希望構筑一個世界級的文化商業帝國。

中國證券報記者觀察到，專業地產項目也成為商業地產爭相搶占的一個領域。華南城正在全國布局專業綜合商貿物流平臺，并著力發展電商產業園。寶能集團也正在開發多層次的商業地產，其中也包括專業市場。

“現在地產商對高端大氣上檔次的商城的開發力度非常大，但是真正滿足大眾需求的商業地產開發相對緩慢，這一塊的潛力會非常巨大?！睂毮芸毓桑ㄖ袊┯邢薰举Y產運營中心副總監楊海斌對中國證券報記者表示。

除寶能?All City等高端城市綜合體以外，寶能集團旗下的寶隆物流有限公司在2010年成立了清水河舊貨城，清水河酒店用品城也預計在明年開業。據透露，寶能集團旗下公司還將在深圳龍崗區打造兩個專業地產項目。