圍繞房地產的討論和預測不少，房產稅開征與否、如何征收這個話題幾乎每年都會引發熱議。即便不討論稅制本身的合法性，房產稅至少在“調節壓低房價”這一期待上，難以發揮預想的作用。［詳細］

房產稅的制度設計初衷就不是為了調節房價

中國的房產稅制，始于1986年國務院正式頒布的《房產稅暫行條例》的規定，其征稅客體是房屋不動產，征稅范圍也限于城鎮的經營性房屋或出租房屋。按照該條例，房產稅只是一種普通的財產稅，是依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。

2003年中共十六屆三中全會《關于完善社會主義市場經濟體制的決定》第一次提出，“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費?！彼闶侵袊慨a稅改革的新開端。從征收背景來看，原有的稅制體系更重視與生產和流通有關的增值稅、營業稅等間接稅種，相對忽視財產稅等直接稅稅種。房產稅概念的提出，是稅收機制改進完善需求下的產物，并不直指房價調控。從1998年房改開始到2003年，房價其實并不高，數年間房價平均每年漲幅只有3.5%。

2010年財政部、國家稅務總局有關負責人曾表示：“對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的。這既有利于調節居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進經濟結構調整及土地節約集約利用，引導個人合理住房消費?！痹撠撠熑诉€說，從國際經驗及公平、規范的角度看，房產稅應對個人所有的住房普遍征收，并不分是二套房產，還是唯一的房產，一律進行征收。如果旨在抑制房價，就應該區分唯一房產與二套以上，而不是針對普通居民個人?？梢娋椭贫仍O計的初衷而言，官方表態里房產稅指向的到底是調節收入分配、完善房地產稅收體系，還是抑制高房價，至今都不明晰。

從國際經驗看，房產稅并不是房價調節的利器

在國際上房產稅是一種通行稅種，據統計，全世界對住宅征收房產稅的國家和地區有40個左右，都是經濟發達的市場經濟地區。房產稅屬于歐美等國縣、市以下政府的主要財政來源。加拿大、澳大利亞、新西蘭等國家的財產稅（主要是房產稅）占地方稅收的比重都比較高。16個經濟合作與發展組織國家（OECD）這一比重的平均水平約為43%。1942年，美國房產稅占地方財政收入的比例高達92.2%，到1977年下降到80%，2007年，比例仍然達到72%。1977年，美國50個州征收的房地產稅總額為625億美元，到2007年達到3831億美元，增加了5倍。一般來說，房地產稅主要會被用到街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等公共開支上。

遺憾的是，就公眾所期待的抑制房價而言，迄今為止各國家地區都沒有用房產稅抑制房價上漲的成功經驗。18世紀末，美國就開始征收財產稅，到19世紀中期各州普遍開征了財產稅，但扣除通貨膨脹因素之后的統計顯示，從1997年到2006年美國房價總體上漲了57%。1991年日本為了調控房價，創設了地價稅，但并沒有起到應有的作用，房地產泡沫破滅后，1998年地產稅被停止征收。

韓國的房地產業同中國一樣也經歷過一段快速上漲的時期，1997年的亞洲金融危機之后，韓國政府為了擺脫金融危機所帶來的不利局面，快速恢復國民經濟，也實行了對房地產業積極鼓勵其發展的一系列政策。在2001-2006年這段時間，韓國全國房地產價格平均每年以超過10%的速度增長，為了抑制全國房價的過快上漲，韓國政府于2005年頒布了綜合不動產稅，試圖抑制房價攀升，根據房產總價值的不同對稅率，基本上每年的稅率在0.75%-2%之間。但是事與愿違，綜合不動產稅雖然增加了擁有房產的成本，但也降低了投資、投機的獲利，在每年所要承擔的賦稅跟不上房價上漲的速度的情況下，房地產投機行為依然還是存在。

上海、重慶的房產稅試點對房價抑制作用有限

在目前的中國，城鄉差別很大、地區差異很大，一線城市和二、三線城市差別也很大，且存在嚴重的房地產市場壟斷，而在已有的房產稅研究中，因個人房產稅在中國仍未大規模推行，致使所需數據欠缺而難以定性。實際效果，也只能從上海和重慶的房產稅試點來管中窺豹。

上海的征收對象，為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0.4%～0.6%；重慶的征收對象，則是獨棟商品住宅和高檔住房，以及無戶籍、無企業、無工作人員所購的第二套房，稅率從0.5%～1.2%不等。上海的房產稅征收范圍比較廣，征稅著重于人均房屋面積，并且只對“增量”住房征收房產稅；重慶調控面比較窄，主要是針對高檔住房，但“存量”和“增量”都要征收。

雖然上海的房產稅征收范圍廣，但并未起到降房價的效果。據統計，2011年，上海商品房成交均價為15743元/平方米，2013年上半年為17840元/平方米，從征收房產稅至2013年上半年，“房價漲幅13%”。重慶房產稅2011年底征收金額已達1億元，2012年，重慶房產稅的征繳率更達到了 99%，基本做到了“應收盡收”，只有少部分存在產權糾紛問題的房屋沒有征收。根據國家統計局的數據顯示，重慶市2011年住宅商品房的平均銷售價格為4492.3元/平米，2012年為4804.8元/平米，房價漲幅為6.96%。

通過對重慶、上海、北京、深圳、西安、杭州、南京等地2010年-2012年的房價數據分析可發現，重慶和上海試點征收房產稅后，這兩個城市的房價并沒有應聲下降，而且房價走勢圖和其他并未實行房產稅改革試點的深圳、西安、北京等城市房價走勢圖并沒有明顯的差異。而且加速的房價上漲容易消弭房產稅成本，就以目前中國的房產稅試點、房價的漲幅來作說明，重慶確定的房產稅稅率為每年征收0.5%-1.2%。只要每年房價上漲的幅度為1.2％以上，投資者就會獲利。以2012年的全國房價漲幅為例，根據國家統計局公布的數據顯示，2011年住宅商品房平均銷售價格為4993.147元/平方米，2012年的這一數據則為5429.93元/平方米，上漲幅度為8.04%，開征房產稅未能成功抑制房價上漲。

土地出讓金與房地產稅費不調整，只談房產稅無意義

指望房產稅能調節房價，低估了地價對于房價的影響。中國房地產市場里，住房產權其實僅僅是70年的長期租賃權而已。在高企的房價里，土地出讓金占了非常高的比重。

自2002年實施招拍掛制度之后，地價成為了推動房價上升的最主要動力。2000-2010年，中國70個大中城市房價累計上漲了76.8%，其中商品住宅價格累計上漲了86%，二手房住宅價格累計上漲了96%。但同期70個大中城市地價累計上漲了123%，其中住宅用地價格累計上漲了163.5%，普通住宅用地價格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴格實施之后。全國土地價格的上漲幅度均超過房價的上漲幅度，且累計上漲幅度成倍于房價的上漲幅度。在房產稅擴大試點的同時，土地出讓金取消從現實條件來看并不現實，如若既收土地出讓金又收房產稅，房價控制更是無從談起。

除此以外，房產稅與房地產領域其他稅收的關系也需要審視。2003年，中國對房產稅進行改革之初，基于控制房價和完善稅制的目的，提出將現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及房地產開發領域的各種收費和土地使用權出讓金等稅費合并，轉化為房地產保有階段按年統一收取的物業稅（即現行房產稅）的思路。然而，近幾年關于房產稅的改革，無論是重慶、上海的試點，還是總體思路，都只著眼于房產稅的征收，而對于其他房地產稅種的改革并無動作。統計顯示，2003年-2012年的十年間，房地產業稅收增幅遠高于總稅收增幅，僅針對房地產業征收的五大稅種，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達十倍有余。

被有意無意包裝成“房價調節利器”的房產稅，無論是從制度設計初衷，還是現實實踐的結果看，都很難承擔起有效遏制房價的重任。在事關房價的爭論中，房產稅或許只是個錯誤的焦點。

數據圖：住房市場化改善居民居住條件

自1998年中國實行“住房貨幣化”改革以來，市場的能量被釋放，并開始在這一領域發揮巨大作用。據國家統計局的數據，1998年中國的住宅商品房銷售面積僅為1.08億平方米，到2012年這一數字增長為1998年的近10倍，達9.85億平方米。而隨之改變的就是居民的居住條件得到了改善。經合組織的調查數據顯示，從1998年到2011年，中國的人均居住面積從14.98平方米，增長為22.29平方米。