在中國，土地市場之于樓市，既是樓市前期趨勢的傳導，又是房企對未來趨勢的預期。今年以來土地市場的走勢就是從火熱到平淡再到轉冷?；厥捉鼛啄晖恋厥袌龌馃釙r誕生的地王項目，發現不同地王命運迥異，有順利入市者，有退地者，也有進展緩慢的迷失者。地王對房企來說，儼然是一把“雙刃劍”。

　　昔日地王

　　從2011年到2013年的樓市，呈現波動式上升的走勢。2011年延續2009年以來的反彈行情，然后在2012年遇到一輪調整周期，在2013年又迎來反彈行情，并創造近年來的成交高點。

　　土地市場的走勢伴隨樓市一道，也走出一波上升行情，期間誕生了多個總價、單價地王。研究機構對2011年至2013年的55幅總價和單價地王進行分析后發現，超80%的地王地塊來自一線城市，尤其是北京和上海。通過對這55幅地塊的現狀分析發現，2幅地王遭遇了退地，38%的地王尚未開工。而超過60%的地王開工在建，其中有8幅地塊已經開始銷售。

　　“地王面對最大的問題一是如何把握盈利空間、二是企業資金是否到位，二者缺一不可，在二者出現問題的情況下，及時抽身對企業而言未嘗不是一件好事?！狈治鰩煴硎?。2011至2013年的總價和單價地王中，有2幅地王地塊遭遇退地，分別是上海浦東新區浦興社區Y000902編制單元19-04地塊和南京下關濱江2號地塊。

　　11年2月，景瑞以21362元/平方米的價格競得浦東新區浦興社區Y000902編制單元19-04地塊，溢價47%，成為當時的上海單價地王。但后來因為該地塊周邊規劃有軌道交通穿過不利于立即開工，景瑞將地塊退還給政府。2012年11月，該地塊再次出讓，被嘉華以21682元/平方米價格競得，溢價40%。

　　而另外一幅則是中冶以56.2億元競得南京2012年總價地王下關濱江2號地塊，是256億元下關濱江地王的一部分。2013年7月份，南京國土局表示由于規劃建設條件發生重大變化以及地塊內鐵路西站貨場遷建時間調整等原因，終止了2號地塊的掛牌出讓程序。中冶地王的規模之大、所需資金投入之巨，即使政府不收回2號地塊，從中冶持續分拆1號地塊的舉動來看，2號地塊也極有可能遭遇企業退地或分拆轉讓的境地。

　　開工難題

　　在所統計的55幅地王中，有21幅地塊尚未動工，占比達38%。在房地產行業融資成本高企，普遍追求高周轉的當下，這個比例遠高于一般地塊。拿地成本壓力較大的單價地王，開工率則更低，只有50%，2011、2012和2013年成交地塊的開工率分別達到70%、70%和10%。

　　“其誕生往往和其所在區位、配套、市政規劃等等都有著密不可分的聯系，能夠成為地王也充分說明了該地塊所蘊含的潛在價值，地王的頻繁產生，更表明當年良好的市場環境?！鄙鲜龇治鰩煴硎?，摘得地王自然是占得先機，但是高額的土地出讓金也為開發帶來了種種隱患。建安、稅收等等費用進一步推高了成本，隨之而來的是產品選擇面寬度的降低，后期市場的接納程度，以及較長回款期等一系列問題。

　　一些項目一開始遲遲不肯開工，勉強開工后，工期卻又是一拖再拖。此類項目高額的土地成本和較長的資金周轉周期，使得房企往往不愿輕易開工，但是迫于外界壓力又不能不有所表示，出現敷衍開工的現象。

　　整體趨冷

　　曾經中止出讓的北京華嘉胡同地塊出讓，被華融基礎以74.6億元總價拿下，樓板價6.34萬元/平方米，溢價率高達110%，不僅成為北京今年的單價地王，也刷新了北京有史以來的總價地王紀錄。9月3日晚間，上海土地市場發布了2014年第2號預申請公告，定名為黃浦區“小東門街道616、735街坊”地塊的董家渡超級地王于9月3日正式開始接受預申請，公告將于9月30日截止。據此前測算，該地塊總價將輕松超過300億元，如果順利成交將成為“全國總價地王”。

　　從上述兩塊地王和“準地王”項目來看，雖然依然引發不小關注，但與當下整體趨冷的土地市場大勢相比，只能被稱為極個別的特例。拿下北京華嘉胡同地塊的是具有國資背景的華融基礎，而上海董家渡地王的潛在買家則是資金雄厚、長于資產運營的港資房企。

　　相比北京、上海零星誕生的地王項目，近期土地市場迅速轉冷。2014年以來土地市場呈現先揚后抑的走勢，市場低迷從三四線城市逐步向二線城市蔓延，至六七月份一線城市市場也開始走冷。六七月份一線城市土地成交建筑面積同比分別大幅下降73%和50%，成交規模的縮水一方面固然與政府的推地節奏有關，另一方面則源于市場觀望情緒的擴大，企業拿地更加謹慎，一線城市的優質地塊推出也激不起浪花，企業競拍熱情驟降。

　　據統計，20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減，4至8月連續5個月不足200億元，最近3個月在百億元周圍徘徊。9月首周，20大房企更是零拿地，預計全月成交土地額度繼續徘徊在低位。目前，前8個月20大標桿房企合計拿地1829億元，相比2013年同期的2946.2億元，同比降幅高達38%。

　　業內人士表示，從目前的市場走勢來看，下半年仍是市場反復筑底的過程，地方政府可能會加大土地供應，但是底價成交和流拍現象將會繼續擴大，企業拿地態度也會更加謹慎，除了像北京華嘉胡同地塊這種位于核心城市核心地區的地塊，土地市場預計難有地王出現。