幾天后,浙江慈溪人民法院即將在公開司法拍賣平臺進行一場資產拍賣。既非賣方也非買者的四川信托理應對此頗為關注。

 這場拍賣定于10月15日進行,拍賣標的是位于浙江省慈溪市逍林鎮林西村、福合院村的工業房地產及附屬設施,所屬企業為寧波哲豪電子科技有限公司(下稱“寧波哲豪公司”),公告顯示該標的有兩張土地證號,以及上面的8棟建筑物(廠房),用途均為工業。

 比對這些房產信息,不難發現,這與四川信托2012年發行的一款信托的抵押資產吻合。當年5月份,“川信?浙江好當家電器公司流動資金貸款集合資金信托計劃”(下稱“浙江好當家信托項目”)成立,抵押物恰為上述寧波哲豪公司房地產。

 10月10日,21世紀經濟報道記者撥打負責此次拍賣相關事宜的浙江寧波法院人士電話,對方也向記者確認拍賣標的來自于寧波哲豪公司。

 不過,有意思的是,記者獲取的一份法律文件顯示,該處房產從2013年年中開始已被申請司法拍賣,但申請人并非四川信托,而是浙江慈溪當地一家企業慈溪市逍林建筑工程有限公司(下稱“慈溪逍林建筑公司”)。

 據調查,慈溪逍林建筑公司曾為寧波哲豪公司工程建筑方,2013年3月,因寧波哲豪公司不予支付尚欠的1984萬元工程款,慈溪逍林建筑公司申請強制執行拍賣寧波哲豪公司資產,所涉資產恰恰為上述土地、廠房。

 顯然,這一拍賣申請動了四川信托的蛋糕。本報記者多方獲悉,四川信托此后向法院提出異議,認為慈溪逍林建筑公司不具有上述房地產整體的拍賣處置權,要求撤銷拍賣行為,拍賣權之爭由此展開。

 工程款清償權和抵押債權,誰能優先受償?各方理解不一。

 10月10日,21世紀經濟報道記者聯系了四川信托相關人士,對方表示,“浙江好當家電器公司流動資金貸款集合資金信托計劃”已兌付完畢,不存在兌付風險。

 拍賣權之爭

 事情要從慈溪當地曾經的電器龍頭浙江好當家電器有限公司(下稱“浙江好當家”)說起。

 在長三角、安徽、東三省等地農村,人們對“好當家”、“家家樂”牌的洗衣機、脫水機、冰箱等白家電產品并不陌生。

 生產這些小家電產品的浙江好當家電器實際控制人為岑建康,大約在10年前,岑建康進入了家電行業。不過在2005年左右,電子電器和金屬冶煉逐漸成長為浙江慈溪的支柱產業,岑建康于是轉行家電生產。

 這次轉型使其抓住了正在崛起的家電產業,浙江好當家先后入選了國家家電下鄉項目。

 根據上述浙江好當家信托項目的一份推介材料,截至2011年9月,浙江好當家電器的總資產已超過10億,擁有生產流水線10條,70多家區域售后服務中心,60%的洗衣機銷往鄉鎮和農村市場。

 不過,2012年后,浙江好當家所處的洗衣機行業庫存不斷高企,去庫存壓力巨大。浙江好當家資金鏈同樣變得相當緊張,企業于是在當年通過四川信托等渠道補充了過億元的相對貸款更高成本的資金,用于原料采購等。

 2012年5月份,上述浙江好當家信托項目成立,融資金額為1億元,風控措施分兩塊,一部分是浙江好當家和寧波哲豪公司所有股權;另一部分就為寧波哲豪公司上述兩塊土地和所載建筑廠房的抵押。

 但這一次,浙江好當家遇到了財務難題。2013年該信托產品到期時,據21世紀經濟報道記者調查獲悉,從彼時開始,浙江好當家在浙商銀行、光大銀行、華夏銀行、溫州銀行、商銀行、東海銀行等多家銀行貸款逾期,并被訴諸法院,貸款數額從幾百萬到幾千萬不等。

 四川信托和其他金融機構一樣,因信托貸款到期后,浙江好當家并未能有足夠銷售資金來支付這筆信托融資,此后,其也將浙江好當家訴諸法庭(見本報2014年6月4日稿件《浙江好當家陷債務危機 重創慈溪電器聯保圈》)。

 據調查,四川信托在對上述寧波哲豪公司房地產進行資產保全時,一個新的情況是,早在2012年8月,因為工程款糾紛,慈溪逍林建筑公司已申請對上述涉案房產進行了首輪查封。更讓四川信托無法接受的是,彼時,慈溪逍林建筑公司正在通過慈溪市人民法院對上述房產進行集體拍賣。

 本報記者獲取的材料顯示,慈溪市法院對拍賣申請裁定執行,2012年底,執行法院委托慈溪市弘一房產評估責任公司對拍賣房產進行鑒定,彼時市場價值為10267萬元、變現價值為8213萬元。

 此后,慈溪市人民法院分別于2013年年中,2013年11月份對上述房產進行兩次公開拍賣,主要通過寧波兩家拍賣公司進行,不過先后流拍。

 對此,四川信托2014年5月份提出書面異議,理由是四川信托對上述寧波哲豪公司房產享有抵押權,抵押物價值1億元,而慈溪市逍林建筑公司執行標的(債權)遠低于抵押物價值;且該房地產有兩本土地證,8間房屋均有獨立房屋所有權證,可以分割處理。

 四川信托認為,慈溪市法院對上述抵押物的拍賣屬于超標的執行,要求撤銷拍賣行為;如要拍賣,可以將房產的一部分拿來拍賣實現慈溪市逍林建筑的債權,而不能整體拍賣。

 慈溪市法院駁回了四川信托異議。依據是,根據慈溪市逍林建筑公司陳述和現場調查,上述房地產為整體統一布局,廠區內的污水管道、水電設施等附屬設施及規劃道路、出入行路均為整體規劃建設,如按土地證進行分割,將明顯影響該房地產的整體功能和使用價值。

 “我們最近就遇到類似的信托糾紛案件。通常的,項目遲遲未能完工或者銷售不暢,往往會產生施工方和信托公司在資產處置上爭議,多數情況下,雙方會達成妥協,房產項目不宜拆分的就整體處置,然后再進入分配程序?！鄙虾Ｒ晃宦伤匣锶朔Q。

 據悉,四川信托提出的上述異議被慈溪市人民法院駁回后,四川信托又于2014年6月向寧波市中級人民法院提出異議,后者給予了同樣的駁回裁定。

 寧波市中級人民法院給出的裁判理由是,本案所涉房地產在一個整體規劃的工業區內,盡管有兩本土地證、八本房產證,形式上可以分割,但該房地產的污水管道、水電設施以及出行道路均為整體性規劃,在使用上不宜分割,若進行分割將嚴重損害其價值。

 而根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》的第十八條規定,拍賣的多項財產在使用上不可分,或者分開嚴重損害價值的,應當合并拍賣。

 上述律所合伙人對記者表示,現在為了避免類似爭議產生,一些信托公司會在信托項目成立前,事先要求和項目施工方簽訂協議,約定施工方放棄抵押資產的拍賣處置權和優先受償權。

 誰有優先受償權?

 21世紀經濟報道記者了解,上述房產截至目前已進行數次拍賣,其中,2013年底,慈溪市地方法院將上述地塊和附屬物掛牌拍賣時,起拍價為8200萬;2014年9月份,這一地塊轉入浙江省寧波市中級人民法院淘寶網司法拍賣網絡平臺上拍賣,起拍價已降至7500萬。

 “此前,慈溪法院是委托我們進行這塊房產的拍賣,但先后流拍,沒有變賣成功?，F在他們已經通過網絡公開平臺拍賣,不通過我們渠道了?！贝饲笆芡信馁u公司,寧波之江拍賣一位人士10日對記者表示。

 據悉,9月份的網絡拍賣因無人競拍而流拍,10月份即將進行的拍賣中,法院已將起拍價調低到6000萬元。事實上,由于目前慈溪經濟相對不景氣,工業用地和廠房的價值大幅下跌,法院拍賣價格由此不斷下行。

 這或許也是四川信托對拍賣另一個擔心的地方。根據上述浙江好當家項目推介材料,在信托募集時,寧波哲豪公司這些房產估值為12014.9萬元,拍賣價相比之下明顯縮水。

 記者獲取的上述法律文件顯示,在慈溪逍林建筑公司和寧波哲豪公司建筑工程糾紛調解中,慈溪市法院還裁定,慈溪市逍林建筑公司在1984萬工程款范圍內對訴訟爭議工程(即上述房產建設工程)具有優先受償權。

 這意味著,在拍賣結束后,慈溪市逍林建筑公司將優先獲得清償,剩余資產才能順位給予四川信托?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款有限受償權問題的批復》第一條已有規定,即建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

 上述上海律所合伙人告訴記者,理論上來說,工程款清償權一般優于抵押債權。但前提是,建筑工程公司必須在項目完工后6個月以內進行主張;對于遲遲未完工甚至有爛尾可能的項目,建筑工程公司必須在約定竣工日起6個月內主張。不然視同權利放棄。

 對此,四川信托也提出優先權認定方面的異議,質疑慈溪市逍林建筑公司建筑工程價款的優先受償權范圍和真實性,要求法院進行實體審查,并主張慈溪市逍林建筑的優先受償權沒有對抗四川信托抵押權的法律效力。

 四川信托認為,關于優先權上,本案的建設工程已辦理了房產證,四川信托所享有的房屋抵押權,而不是建設工程抵押權,慈溪市逍林建筑享有的建設工程優先權不能對抗四川信托的房屋抵押權。

 21世紀經濟報道記者獲悉,對于這一項異議,寧波中級人民法院在上述裁定中未予以直接明確,表示優先權問題應該在參與分配程序中予以解決,但法院方面也表示對涉案房產享有抵押權的主張不能阻止房產拍賣的執行。

 10月10日,針對優先受償權爭議一事,四川信托回應記者稱,“我公司擁有該項目的優先受償權,將嚴格依照法律規定行使權利,維護公司利益?！?/p>