售出的農民房遭遇拆遷，并獲賠了一筆不菲的拆遷款。原房主鄭某反悔了，他尋思著通過訴諸法院的方式，拿回房子的賠償款……

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　　案例：

　　看到不菲拆遷款

　　原房主反悔

　　1999年12月6日， 山東招聘網 中國招聘網山東招聘網 求職 棗莊招聘網濟寧招聘網 荷都 李某買下了位于西溪路的兩間三層農民房屋，并與原房主鄭某簽訂了《售房協議》，該協議約定：鄭某將其房屋以8萬元的價格出售給李某，并在房款付清后將土地證、房屋所有權證交付李某。協議簽訂后，李某依約支付購房款8萬元，此后，該房屋一直由李某居住。

　　2012年，該房屋被政府依法征收。2012年6月，鄭某及其妻子陳某向李某出具委托書，明確西溪路的房屋自愿出售給李某，當時由于特殊原因至今尚未過戶，現因政府舊城改造需要上述房產列入拆遷對象，委托人愿由李某全權代理拆遷全部手續事項。

　　2012年10月，住建局與李某簽訂《房屋征收貨幣補償協議》，并由李某領取補償款33萬元。12月，李某將補償款中的6萬元給了鄭某，鄭某也出具了收條，收條載明：今收到李某人民幣6萬元，該款是西溪路房產賣給李某后所做的一次性補償款，今后雙方再無任何瓜葛，亦不能反悔。

　　然而2014年4月25日，鄭某卻向法院起訴，要求確認其與李某簽訂的售房協議無效，認為農村宅基地使用權系農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者的特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得，因李某不是本集體經濟組織成員，該《售房協議》應屬無效。

　　李某則辯解說：“購房時鄭某說能夠過戶，但是購買后就無法過戶了。拆遷時，鄭某夫妻倆寫過委托書給我，拆遷后享有的權利都是給我的，我也已經去拆遷辦辦理了相關手續?！?/p>

　　經過審理后，法院判決認為，鄭某授權李某與住建局簽訂《房屋征收貨幣補償協議書》，并由李某領取補償款后，合同標的物即訴爭房屋已被拆遷，在合同標的物不存在的前提下，認定合同無效已無意義。

　　同時，法院認為鄭某的行為違反了誠實信用原則。本著于有利于雙方當事人糾紛一次性解決的初衷，駁回了鄭某的訴訟請求。

　　律師點評：

　　應謹慎購買

　　農民房

　　胡增冬：浙江三道律師事務所律師。

　　根據《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。據此，鄭某與李某簽訂的《售房協議》本應無效。

　　但是由于鄭某不僅授權李某辦理拆遷相關手續，李某也支付了購房款和領取了拆遷補償款。在拆遷過程中出現的糾紛已做了一次性解決處理。鄭某欲獲得相應利益，其行為已違反了民法的誠實信用原則。法院為了兼顧個案的公平，避免糾紛重復處理，故而作出上述判決。該案件屬于特例，通常情形仍應謹慎購買農民房。