2015年3月28日，青島（樓盤）市國土局房屋交易中心截圖顯示，青島杰盛置業有限公司4次預售申請，青島市國土局批準對外預售的樓房總套數為566套，已銷售199套，用紅色字體標注的是小產權房購買人數52人，477套樓房可對外銷售。 李秀針 提供

原題：公司股東自揭小產權房“轉正”拍賣內幕

舉報人稱山東省檢察院已受理其舉報

15棟小產權房如何搖身變成合法的大產權房？銷售前招拍掛到底有何內幕？政府的內部文件怎么到了開發商手里？其中的彎彎繞讓人疑竇叢生

法治周末記者 曹天健

發自山東青島

一波未平，一波又起。國土資源執法監察支隊工作人員高某某在7月30日被曝不雅視頻繼而遭到開除黨籍、開除公職處分以后，山東省青島市國土資源和房屋管理局個別官員再次被舉報。

2015年8月20日，青島杰盛置業有限公司(以下簡稱青島杰盛)股東李秀針再次向山東省人民檢察院遞上實名舉報信，其舉報的主要內容是，包括青島市國土資源和房屋管理局在內的一些政府部門官員在招拍掛前將8份政府內部文件及信息提供給房地產開發商。

此前的3月30日，李秀針已向山東省人民檢察院舉報此案。她向記者出示了省人民檢察院的《受理舉報、控告登記表》。

8月21日，李秀針告訴法治周末記者，促成她自揭內幕的肇因，是她與青島杰盛及其法定代表人薛曉明之公司解散糾紛一案。該案的起因則是15棟樓房中的568套房在銷售前是否涉嫌虛假招拍掛的問題。

小產權房“轉正”

據媒體報道，1998年，青島市瑞豐德不銹鋼有限公司(以下簡稱瑞豐德公司)負責人郝安峰以租期50年、每畝3萬元租用了李滄區南王家上流村耕地50余畝。郝租地的初衷原本是想用于生產不銹鋼產品，為此他還在這塊地上建起兩個車間，后來聽說蓋小產權房掙錢，郝就找來建筑隊，在2003年4月蓋起15棟多層住宅樓。

由于沒有合法的手續，2005年4月15棟樓房被青島市規劃局沒收，樓房移交給李滄區政府，而此時，該違法小產權房項目已有13棟竣工。

據李秀針介紹，2007年5月，郝安峰找到她，希望雙方能合作，籌集一部分資金，成立一家正規房地產公司，并利用“人脈”與政府溝通，把項目承接過來。經過測算，該小產權房建筑成本每平方米約400元，當時每平方米賣800余元，若能辦好各類手續，每平方米至少可賣到5000元，除去土地出讓金、配套費及各種稅費，總回款有3.5億元，可以賺到1.7億元。

可預期的豐厚利益回報讓雙方走到了一起。李秀針向記者講述了上述小產權房“轉正”的內幕。

2008年1月17日，由郝安峰之子郝國瑞和李秀針合資成立北京（樓盤）雍倫佳苑房地產開發有限公司(以下簡稱北京雍倫佳苑)，公司注冊資金為2900萬元，實繳1000萬元，郝國瑞占股51%，李秀針占股49%。

2008年3月，經李滄區政府同意，北京雍倫佳苑承接了該小產權房處置項目。公司按照李滄區政府要求，委托青島理工大學工程質量檢測鑒定中心對15棟住宅樓進行質量安全鑒定。10月，北京雍倫佳苑公司拿到了鑒定報告，并交給了李滄區政府使用。

2009年12月，北京雍倫佳苑完成了其對接小產權房處置項目的“使命”，雙方商議將公司轉讓給了他人，公司更名為北京政研投資有限公司。

2010年1月，郝安峰和李秀針商議，由他的兒媳薛曉明和李秀針在青島成立青島杰盛，薛曉明、李秀針各占50%的股份。

2011年5月19日，該項目主管部門李滄生態園商住區建設辦公室向李滄區財政局致函稱，根據區政府第50次區長辦公會議紀要，要對15棟小產權房的土地進行招拍掛，確定北京雍倫佳苑作為原項目承建人，繼續完善該項目，并約定如該公司競得該地塊，則免交地上9638萬元的建筑費。

而此時，北京雍倫佳苑已被轉賣并變更一年有余。

土地招牌掛之前，青島市國土資源和房屋管理局向李滄區政府發函(2011)238號文件，確定土地和小產權房捆綁招拍掛方案，要求李滄區政府對小產權房的銷售數量進行明確說明，以便編制招拍掛出讓文件，并明確由青島市國土與房屋管理局與李滄區聯合舉辦招拍掛。

瑞豐德公司向李滄區政府提交了15棟住宅樓678套中已賣掉568套的數據，2011年9月27日，李滄區政府以此數據向青島市國土資源和房屋管理局作出了復函。

2011年11月22日，青島市國土與房屋管理局發出了對該地塊及15棟住宅樓進行拍賣的公告。樓面起拍地價每平方米860元。12月9日，青島杰盛獨自報名以每平方米870元中標，總價為6564萬元。

2012年9月22日，青島杰盛辦好了土地證，并在2013年辦齊了預售證、施工許可證等所有手續。

至此，原瑞豐德公司的15棟小產權房，經過北京雍倫佳苑再到青島杰盛，完成了“華麗轉身”，變成了擁有70年產權的商品房項目，并更名為適園雅居小區，面向市場銷售。原先雙方保守測算的利潤實現了翻番。

公司解散揭開招拍掛內幕

但華麗轉身的背后，隱藏著矛盾。

當初，是利益的驅動讓雙方走到了一起，但事成之后，同樣也是利益使然，雙方產生分歧，進而對簿公堂。

李秀針說，作為原北京雍倫佳苑、青島杰盛的股東，她分別占有49%、50%的股份。然而，當青島杰盛競拍成功并取得土地所有權后，李秀針即被通知，她所占的股份將由50%降至23%，此外，她還被告知，568套房已在招拍掛之前賣出。

“對于青島杰盛及郝安峰的說法，我不能認同，我們曾兩次聘請律師要求看賬，都被拒絕?！崩钚汜樝蚍ㄖ沃苣┯浾弑硎?。

為此，2012年7月4日李秀針向青島市中院起訴，請求法院判決解散青島杰盛并進行清算，但一二審法院均駁回其訴求。

2014年12月26日，最高人民法院下發裁定，指令山東省高院再審本案。裁定書認為，本案二審期間，李秀針主張“涉案房地產項目已向社會出售568戶的事實系虛假”，但二審法院對此項事實未予查明。裁定認為，二審判決在認定青島杰盛經營管理發生嚴重困難的情況下，未查明涉案房地產項目的經營銷售情況，未明確李秀針解決公司僵局的其他途徑，亦未查明在青島杰盛解散情形下實現和維護股東權益的可能性。

“之所以說‘此項目在招拍掛前已出售568戶住房’系虛假事實，是因為事實俱在，無可辯駁，這點即便青島杰盛自己也無法掩飾?！崩钚汜槺硎?。

“5月12日，山東省高院開庭再審公司解散案，青島杰盛在向法庭當庭提交的《財產保全異議書》第二頁中載明‘截至2015年5月12日，青島杰盛仍余可售樓房392套，可售住宅面積43671平方米，可售住宅價值約人民幣40614萬元’。查閱青島市國土局房屋交易中心的官方網站截圖，顯示：截至2015年3月28日，青島杰盛適園雅居可售住宅套數為447套，可售住宅面積為49652平方米。這些足以說明‘已出售568套住房’是虛假的?！崩钚汜樔绱岁愂?。

政府文件如何給了開發商

李秀針說，2008年至2011年涉案項目的政府文件，承辦官員在下發文件前都要拿給北京雍倫佳苑看，哪些內容對公司中標不利，北京雍倫佳苑都要進行修改，然后政府的職能部門才蓋章，包括青島市政府的文件。目前涉及的8份政府文件現都保存在李秀針手中。

李說，李滄區政府(2011)210號文件里面的內容都是虛假的。如該文件中所標明的568套已經銷售，只剩余110套，還有瑞豐德公司安置125人住房等純屬編造。從工商檔案中可以看到，該公司在冊人員只有6人，其中包括兩位股東，分別是郝安峰和郝國瑞。李滄區政府和青島杰盛簽訂的《地上物移交協議》內容是假的，李滄區政府移交568個原購買人購房《協議書》一事，更是子虛烏有。

為進一步證實自己的說法，李秀針披露，2015年4月她接到山東省高院的再審傳票和立案通知書后，5月12日她與律師要求法院到青島李滄區東部違法建筑辦公室調取小產權房登記的實際數量，并依據青島國土局網站顯示的青島杰盛對外銷售的數量，當庭向法院遞交了《請求向山東省檢察院、青島市公安局提出司法建議的申請》，要求將案件移交按刑事犯罪查處。法庭調查結束后，主審法官前往青島市相關單位調取招拍掛之前568套小產權房的銷售檔案，但至今也未調取到。

業內人士稱可能給國家造成億元損失

8月18日，法治周末記者前往李滄區政府及市國土資源和房屋管理局、市規劃局等部門，了解與該案有關問題。

李滄區委宣傳部在回復記者提問時表示，2005年4月，青島市規劃局將沒收的李滄東部違法建筑(含瑞豐德公司承建的15棟樓房)移交給李滄區政府，相關移交材料未涉及購房人檔案。

回復稱，2011年8月31日，項目招拍掛前，市國土資源和房屋管理局致函李滄區政府，要求落實該項目房屋銷售的準確信息。項目原建設單位瑞豐德公司根據區政府要求，提供了項目銷售明細及相關協議、收據等憑證，李滄區政府對相關材料進行了審核，并將落實情況復函市國土資源房管局。15棟樓房住宅共678套，其中銷售568套，剩余110套。

回復還稱，該項目被青島市政府列為李滄東部擬保留違法建筑完善手續試點項目之一。項目招拍掛前，違法建筑完善規劃、土地等手續，需原建設單位配合，應原建設單位瑞豐德公司要求，李滄區生態辦通過76號文件向李滄區財政局征求意見，要求將項目原承建人由瑞豐德公司改為北京雍倫佳苑，但該文件是李滄生態辦與李滄區財政局內部交流函件，并不是對外確定的處置方案，李滄區財政局也并未回復，不能因此確定北京雍倫佳苑為項目原承建人。項目最終要以青島市國土資源和房屋管理局公開拍賣確定的競得人作為該項目的合法開發單位，最終青島杰盛依法通過公開拍賣競得該項目國有建設用地使用權和地上建筑物所有權，成為該項目合法開發單位。北京雍倫佳苑是應原建設單位瑞豐德公司要求，在項目招拍掛前代表其配合政府完善相關手續的，其自身與李滄區政府并無關系。

而青島市國土資源和房屋管理局、市規劃局婉拒了記者提出的采訪要求，記者隨后向兩家單位提交了采訪提綱并留下了聯系方式，但截至記者發稿時止，兩單位并未予以回復。同日，記者聯系青島杰盛執行董事、法定代表人薛曉明及瑞豐德公司負責人郝安峰，薛在電話接通后稱不方便接受采訪，而郝的電話記者多次撥打接通后均提示無人應答。

記者采訪中，一位房地產業內人士給記者算了一筆賬，青島杰盛招拍掛樓面地價每平方米870元，而同地段其他開發商招拍掛的樓面地價為每平方米2300元至2600元不等，青島杰盛拍得的涉案項目，國家每平方米少收1300元至1800元，53畝涉案項目可能給國家造成損失上億元。