中共中央政治局于12月14日召開會議，會議提出：要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

“房地產去庫存”和“農民工市民化”兩大政策熱門詞，第一次被放在了一起。中國宏觀經濟政策、城市化進程，在目前這個時間節點上完成了“會師”。

針對當前房地產市場的發展現狀，決策層認為，首要在于通過擴大增量的住房消費以化解存量的過剩供給，以避免房地產的“堰塞湖”對經濟社會發展可能帶來的風險隱患。

增量的住房消費需求主要來自于“新市民”群體。這個群體的需求非常龐大，在近期主要體現為中央所提出的要解決“三個1億人”的問題，即促進1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。

新市民有住房消費需求，許多中小城市有相當規模的商品住房庫存。如果這些需求與供給能有效對接，不僅能化解房地產庫存，避免潛在風險，而且能改善新市民群體的居住條件。但在現有的住房制度框架中，這些需求與供給之間難以有效對接。

目前，城鎮住房制度改革只涉及擁有城鎮戶口的人群。無論是住房保障，還是住房補貼，甚至購房資格，都主要面向城鎮戶籍人口。新市民群體要進城落戶，困難重重；要享受基本公共服務更是難上加難。因而出現了城鎮住房新的“二元分化”，即本地人口和外來人口存在不平衡。

通過近兩三年的分析和研判，決策層認為當前迫切需要通過住房制度改革，使新市民的需求與市場供給相銜接。這種認識經歷了一個過程，直到在這次《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》中，才相對清晰地表達出下一步的改革思路。

該《建議》，是近幾年來首次在中央文件中正式提出要“深化住房制度改革”，也是首次將住房問題的論述擺在城鄉協調發展的內容之中，而且非常具體地提出了一些實施舉措，比如“財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制”、“城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制”等。隨后，決策層就更加清晰地提出“要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場”。

可見，住房制度改革的目的不是僅限于化解房地產庫存，而是要以化解庫存為切入點，通過滿足新市民的需求推動整個住房制度的改革，特別是要打破城鄉分割和城鎮住房“二元分化”的現狀，從而真正建立起統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。

2014年調查數據表明，在務工地自購房的農民工占1%。這個比例如此之低，主要隱含兩個問題：一是買不起房，二是對定居城市信心不足。農民工是個流動性很強的群體，一方面在不同城市之間流動，另一方面在城市和家鄉之間流動。要想讓他們在某個城市購房，必須解除他們的后顧之憂。

一者，家鄉的承包土地與宅基地怎么辦？應允許他們還能繼續擁有，或規定一定持有期限；二者，要解決農民工買房的融資問題。全國城市鎮居民購房六成以上都會貸款。農民工總體收入水平低，要想他們購房，政府就需進行制度設計，比如將公積金政策覆蓋到農民工。另外，還要允許他們出售宅基地、農村房屋，或者允許他們以宅基地、農地作為押抵物進行貸款購房。

“房地產去庫存”和“農民工市民化”兩大政策的“會師”，是中國房地產、城市化進入發展“高原期”后的必然選擇，以破解住房“二元化”，化解城鄉“二元化”。